Stiri si informatii juridice – Pro-Legal.ro
Pro Legal

Transformarea unei pivnite in locuinta. Obligarea Asociatiei de proprietari sa emita un aviz favorabil

Transformarea unei pivnite in locuinta. Obligarea Asociatiei de proprietari sa emita un aviz favorabil

Prin decizia nr. 1032/R din 30 aprilie 2010, Curtea de Apel Cluj a statuat faptul ca nu poate fi acreditata argumentatia instantei de fond si a instantei de apel, conform careia, prin refuzul Asociatiei de proprietari de  a-si da avizul pretins de reclamant pentru transformarea pivnitei in locuinta, reclamantului i s-ar incalca dreptul de proprietate garantat de art. 44 din Constitutia Romaniei, cata vreme, dreptul de proprietate al reclamantului asupra acestei pivnite, inscris in Cartea Funciara, nu este prejudiciat si afectat cu nimic, reclamantul ramanand pe mai departe proprietarul tabular al acestei pivnite.

Totodata, Curtea de Apel a considerat ca refuzul Asociatiei de proprietari, de a emite un astfel de aviz, nu poate fi considerat abuziv cata vreme asa zisa locuinta pe care doreste reclamantul sa o obtina prin transformarea pivnitei nu indeplineste exigentele minimale pentru locuinte prevazute in Anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996, actualizata, neputand fi calificata ca o locuinta, in sensul notiunii pretinse de art. 2 alin. 1 lit. a si b din aceeasi lege.

Mai jos, pe larg, textul Deciziei nr. 1032/R din 30 aprilie 2010 a Curtii de Apel Cluj:

Prin sentinta civila nr. 12364/13.10.2009, pronuntata de Judecatoria Cluj-Napoca, s-a admis cererea formulata de reclamantul A.N., in contradictoriu cu parata Asociatia de Proprietari str. C. nr. 47 Cluj-Napoca si, in consecinta, parata, prin Comitetul sau executiv, a fost obligata sa emita o decizie prin care sa-si dea avizul la schimbarea destinatiei pivnitei apartamentului nr. 11, situat in imobil, in locuinta.

Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut in considerentele sentintei faptul ca, potrivit copiei CF nr. 34246 Cluj, reclamantul este titularul dreptului de proprietate asupra apartamentului 11, din care face parte si pivnita pe care doreste sa o transforme intr-un spatiu cu destinatia de locuinta, insa, pentru aceasta finalitate, este necesar avizul Comitetului Executiv al Asociatiei de Proprietari si acceptul proprietarilor direct afectati cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical spatiul supus schimbarii, conform art. 42 din Legea nr. 230/2007.

S-a mai retinut de catre instanta de fond faptul ca persoana juridica trebuie sa-si limiteze actele si faptele juridice, conform art. 34 din Decretul nr. 31/1954, la scopul sau consacrat de lege, in speta, potrivit art. 4 din Legea nr. 230/2007, scopul paratei presupune exclusiv administrarea si gestionarea proprietatii comune care, pe langa drepturi, impune obligatii pentru toti proprietarii.

In cauza, expertiza efectuata a subliniat faptul ca schimbarea destinatiei pivnitei reclamantului in locuinta nu necesita efectuarea unor lucrari care sa afecteze structura de rezistenta a imobilului si folosinta partilor indivize comune, iar cu ocazia cercetarii la fata locului, instanta a constatat ca modul de acces la pivnita reclamantului este propriu folosintei unei locuinte si nu afecteaza folosinta partilor indivize comune.

Raportat la aceste imprejurari si la dispozitiile art. 44 si 53 din Constitutia Romaniei, precum si la prevederile art. 998, 999 C.civ., si art. 11 din Legea nr. 230/2007, actiunea a fost apreciata ca fiind intemeiata.

Impotriva acestei sentinte a declarat apel, in termen legal, parata Asociatia de Proprietari, solicitand respingerea actiunii reclamantului, cu motivarea ca au fost gresit interpretate dispozitiile art. 42 din Legea nr. 230/2007, intregul proces de modificare a pivnitei in locuinta aducand grave prejudicii proprietatii comune; s-au mai invocat de catre apelanta dispozitiile art. 14 din Legea nr. 230/2007.

Tribunalul Cluj, prin decizia civila nr. 74/A/02.02.2010, a respins ca nefondat apelul paratei, retinand in esenta, in considerentele deciziei aceleasi argumente care au fost avute in vedere si de catre instanta fondului, si insistand asupra concluziilor expertizei efectuate in cauza. Tribunalul a mai retinut faptul ca atitudinea paratei este una abuziva atata timp cat, potrivit procesului verbal al Adunarii Generale din 13.01.2009, parata i-a oferit reclamantului un alt spatiu, tot de la acelasi nivel, aflat sub scara blocului si care este folosit ca si sala de sedinte si birou al asociatiei.

Impotriva acestei decizii a declarat recurs, in termen legal, parata Asociatia de Proprietari din str. C. nr. 47, solicitand, in temeiul art. 304 pct. 7, 8 si 9 C.proc.civ., admiterea recursului, admiterea apelului si respingerea in totalitate a cererii reclamantului, cu cheltuieli de judecata.

In motivarea recursului s-a invocat incalcarea de catre instanta de apel a dispozitiilor Legii nr. 230/2007, ale Legii nr. 114/1996, ale art. 44 din Constitutia Romaniei si ale art. 480 C.civ., precum si Normativul pentru proiectarea si executarea instalatiilor sanitare, cunoscut sub denumirea Indicativ 1.9/1994.

Recurenta a aratat ca decizia este nelegala, intrucat au fost nesocotite dispozitiile art. 42 din Legea nr. 230/2007, care prevede doua conditii necesar a fi indeplinite pentru transformarea unui spatiu cu alta destinatie in locuinta – avizul Comitetului Executiv al Asociatiei de Proprietari si acceptul proprietarilor direct afectati cu care se invecineaza pe plan orizontal si vertical spatiul supus schimbarii -, conditii care nu au fost indeplinite in speta, intrucat vecinii pivnitei in cauza, si nici ceilalti proprietari din imobil, in unanimitate, nu au fost de acord cu aceasta transformare si nu si-au dat acordul.

Transformarea pivnitei in locuinta, prin racordarea acesteia la utilitati, ar cauza stricaciuni partilor indivize comune – impunandu-se spargerea de ziduri, spargerea pardoselii din beton, spargerea trotuarului, etc. -, ar afecta celelalte pivnite din jur, care nu ar mai putea fi folosite conform destinatiei lor, intrucat introducerea unei surse de caldura si montarea unui WC in pivnita reclamantului, ar duce la cresterea temperaturii in aceste pivnite si la deteriorarea produselor pastrate in acestea.

Nu s-a pus problema in cauza, daca se poate vorbi de o locuinta, in sensul precizat de Legea nr. 114/1996, in conditiile in care locuinta reclamantului, transformata din pivnita, ar avea o suprafata de 10, 5 mp., din care 1,5-2 mp. ar fi afectati unui WC, Legea nr. 114/1996 prevazand ca locuinta cu spatiul minim (o camera), trebuie sa aiba o suprafata de cel putin 18 mp., o bucatarie de minimum 5 mp., plus un grup sanitar.

Tot Legea nr. 114/1996 prevede ca grupul sanitar si WC-ul trebuie sa aiba aerisire directa sau prin cos de ventilatie, ori, WC-ul deja construit de reclamant este pe partea opusa peretelui exterior, unde este si geamul, astfel incat nu se va putea aerisi printr-un cos special de ventilatie.

Tot in motivarea recursului, reclamantul a expus argumentele care au fost hotaratoare pentru prima instanta in pronuntarea sentintei in favoarea reclamantului.

Instanta nu a consultat niciun specialist in instalatii, luand drept bune spusele reclamantului, iar in apel proba solicitata in acest sens de catre parata a fost respinsa.

Parata recurenta a mai reprodus in motivarea recursului cele dispuse prin hotarare primei instante,  solicitarea formulata de parata prin apel, invocarile facute de reclamant prin intampinarea depusa la apelul paratei, raspunsul apelantei la aceasta intampinare, concluzionand in sensul ca instanta de apel nu a avut in vedere niciun argument din materialul depus de parata la dosar, luand ca bune cele prezentate de reclamant si refuzand incuviintarea probelor solicitate de apelanta, respectiv, o noua expertiza in instalatii si constructii, desi prima expertiza era superficiala si partinitoare, precum si audierea a doi martori.

S-a mai aratat de catre recurenta care au fost motivele pentru care parata nu a avut angajat aparator la prima instanta si au fost expuse demersurile facute in anul 2008 de imputernicitul asociatiei, la Primarie – Serviciul de Urbanism si Disciplina in Constructii, demersuri menite a proba faptul ca, desi a fost somat de catre parata sa prezinte autorizatia de construire, totusi reclamantul nu s-a conformat acestei somatii, afirmand doar ca are aprobare de la Primarie. In consecinta, este curioasa afirmatia instantei de apel cum ca reclamantul nu a sustinut niciodata ca ar detine autorizatie de constructie.

In sfarsit, recurenta a relatat modul in care a decurs sedinta Adunarii Generale a Asociatiei din data de 19.10.2008, Adunare convocata ca urmare a cererii reclamantului, adresata paratei la 08.10.2009.

Prin intampinarea formulata in cauza, reclamantul intimat a solicitat respingerea recursului, mentinerea hotararii pronuntate in fond, aratand in motivarea intampinarii ca atat instanta de fond, cat si instanta de apel, au retinut corect incidenta in cauza a dispozitiilor art. 44 si 53 din Constitutia Romaniei, a art. 11, 4 si 42 din Legea nr. 230/2007, a art. 34 din Decretul nr. 31/1954 si a art. 998, 999 C.civ.

Recursul este fondat.

In sedinta publica din data de 30.04.2010 Curtea, din oficiu, a invocat, pe de o parte, exceptia inadmisibilitatii recursului promovat de parata impotriva sentintei primei instante, iar pe de alta parte, exceptia inadmisibilitatii acelor motive de recurs care vizeaza netemeinicia deciziei recurate, exceptii care urmeaza sa fie admise, motivat pe urmatoarele considerente:

Potrivit art. 282 alin. 1 teza I C.proc.civ., hotararile date in prima instanta de judecatorie sunt supuse apelului la tribunal.

Art. 299 alin. 1 teza I C.proc.civ. prevede ca sunt supuse recursului hotararile date fara drept de apel, cele date in apel, precum si in conditiile prevazute de lege, hotararile altor organe cu activitate jurisdictionala.

Din coroborarea celor doua texte legale rezulta cu evidenta ca sentinta Judecatoriei Cluj-Napoca era susceptibila de a fi atacata doar cu apel, apel care era de competenta Tribunalului Cluj.

Prin urmare, impotriva sentintei primei instante nu se poate exercita calea de atac a recursului, direct la Curtea de Apel Cluj.

Asa fiind, in temeiul acestor considerente, Curtea urmeaza sa admita exceptia inadmisibilitatii recursului promovat de parata impotriva sentintei Judecatoriei Cluj-Napoca.

In ceea ce priveste exceptia inadmisibilitatii acelor motive de recurs care vizeaza netemeinicia hotararii recurate, Curtea urmeaza sa o admita ca fiind fondata, avand in vedere urmatoarele aspecte:

Departe de a cuprinde doar critici de stricta nelegalitate aduse hotararii instantei de apel, memoriul de recurs contine si motive de netemeinicie, respectiv, se face si o reproducere a starii de fapt a cauzei,  o analizare a probatiunii administrate, o expunere a relatiilor tensionate dintre parti, a incercarilor paratei de a plana situatia conflictuala, o precizare a demersurilor facute de imputernicitii asociatiei la Primaria municipiului Cluj-Napoca, etc.

Toate aceste motive de recurs care vizeaza aspecte de netemeinicie a hotararii recurate, intra sub incidenta pct. 10 si 11 ale art. 304 C.proc.civ., in prezent abrogate, astfel incat ele nu mai pot fi supuse cenzurii instantei de recurs, care, urmare a abrogarii pct. 10 si 11 ale art. 304 C.proc.civ., nu mai poate cenzura hotararea recurata decat sub aspectul nelegalitatii sale, iar nu si sub aspectul netemeiniciei.

Pe cale de consecinta, acele motive de recurs referitoare la reproduceri ale starii de fapt, ale probatiunii administrate in cauza, reiterari ale istoricului cauzei, etc., intra sub incidenta exceptiei inadmisibilitatii, intrucat vizeaza aspecte de netemeinicie a hotararii recurate, aspecte care s-ar fi incadrat in punctele 10 si 11 ale art. 304 C. proc. civ., in prezent abrogate.

Ca urmare a abrogarii punctului 10 al art. 304  C. proc. civ., prin art. I pct. 1111 din OUG nr. 138/2000, punct introdus ulterior prin art. I punctul 49 din  Legea nr. 219/2005, respectiv,  ca urmare a abrogarii punctului 11 al art. 304 prin art. I pct. 112 din OUG nr. 138/2000, in recurs nu mai pot fi invocate nici un fel de aspecte de netemeinicie a hotararii recurate, ci doar chestiuni de stricta nelegalitate, dintre cele care se circumscriu art. 304 pct. 1-9  C. proc. civ.

In consecinta, in recurs nu mai pot fi invocate motive care sa vizeze modalitatea in care primele doua instante au administrat ori au interpretat probele din dosar, care sa se refere la reproduceri ale starii de fapt, ale istoricului cauzei, a raporturilor dintre parti, ori care sa tinda la o reapreciere a probatiunii administrate, ori la o schimbare a starii de fapt, instanta de recurs fiind tinuta sa se raporteze strict la starea de fapt stabilita de primele doua instante si fiind obligata de a se abtine de la orice reanalizare a probelor deja administrate.

Asa fiind, Curtea constata ca exceptia inadmisibilitatii, invocata de instanta din oficiu la termenul de judecata din data de 30.04.2010, este fondata, urmand sa fie admisa ca atare, cu consecinta neluarii in seama a tuturor motivelor de recurs care vizeaza aspecte de netemeinicie a hotararii recurate.

In ceea ce priveste motivele de recurs care se circumscriu punctului 9 al art. 304 C. proc. civ., Curtea constata ca acestea sunt fondate, motivat pe urmatoarele considerente:

In motivarea recursului parata a invocat prevederile art. 304 pct. 7, 8 si 9 C.proc.civ., coroborat cu art. 295 alin. 2 C.proc.civ. si sustinand ca prin hotararea pronuntata au fost incalcate dispozitiile Legii nr. 230/2007 ale Legii nr. 114/1996, ale art. 480 C.civ., ale art. 44 din Constitutia Romaniei, precum si Normativul pentru proiectarea si executarea instalatiilor sanitare.

Pentru a se verifica incidenta in cauza a acestor motive de recurs de nelegalitate, este necesar sa se faca o scurta reiterare a obiectului cererii de chemare in judecata si a temeiului juridic pe care a fost fundamentata aceasta cerere.

Astfel, prin cererea de chemare in judecata, reclamantul a solicitat obligarea paratei, ca prin Comitetul sau Executiv, sa emita o decizie prin care sa isi dea avizul la schimbarea destinatiei pivnitei, ce apartine apartamentului proprietatea reclamantului, in locuinta, invocand ca temei juridic al cererii sale in principal prevederile art. 42 din Legea nr. 230/2007, precum si dispozitiile art. 4, 29 si 30 din aceeasi lege, ale art. 3 alin. 2 si ale art. 9 din Decretul nr. 31/1954 si ale art. 998, 999 C.civ.

Curtea constata ca dispozitiile art. 998, 999 C.civ. nu isi gasesc aplicabilitatea in speta, intrucat acestea constituie sediul legal al institutiei raspunderii civile delictuale, in cauza neexistand nicio fapta delictuala a paratei, de natura sa angajeze raspunderea sa civila delictuala, evident sub rezerva intrunirii si a celorlalte conditii necesare angajarii unei astfel de raspunderi.

Pe cale de consecinta, Curtea constata ca fundamentarea solutiei primei instante pe prevederile art. 998, 999 C.civ., mentinuta de catre instanta de apel, confera hotararii acestei din urma instante un aspect de nelegalitate ce se circumscrie pct. 9 al art. 304 C.proc.civ., coroborat cu art. 304 pct. 7 C.proc.civ.

Nu poate fi retinuta nici incidenta in cauza a prevederilor art. 9 din Decretul nr. 31/1954, invocata de reclamant ca temei juridic al cererii sale, avand in vedere ca art. 9 din acest act normativ vorbeste despre capacitatea de exercitiu restransa a minorului care a implinit varsta de 14 ani, in alin. 1, iar in alin. 2, despre modul in care pot fi incuviintate actele juridice ale unui asemenea minor.

Art. 3 alin. 2 din Decretul nr. 31/1954 prevede faptul ca drepturile civile trebuie exercitate numai potrivit cu scopul lor economic si social, din interpretarea per a contrario a acestui text legal desprinzandu-se ideea conform caruia, eventuala exercitare a drepturilor civile de asemenea maniera incat sa contravina scopului lor economic si social, echivaleaza cu un abuz de drept.

Curtea constata insa ca nu se poate retine in persoana paratei recurente savarsirea unui abuz de drept, dat fiind ca intreaga atitudine procesuala a paratei, precum si intreaga atitudine manifestata de aceasta anterior declansarii litigiului, a fost exercitata in deplina concordanta cu dispozitiile Legii nr. 230/2007, ale Legii nr. 114/1996, ale H.G. nr. 1275/2000 si ale art. 34 din Decretul nr. 31/1954.

Astfel, potrivit art. 34 alin. 1 din Decretul nr. 31/1954, persoana juridica nu poate avea decat acele drepturi care corespund scopului ei, stabilit prin lege, actul de infiintare sau statut.

Din dispozitiile Legii nr. 114/1996, actualizata, mai precis ale art. 34 din aceasta lege, se desprinde cu evidenta care este scopul pentru care actioneaza parata, in calitatea sa de administrator al cladirii imobilului din Cluj-Napoca, Calea Dorobantilor nr. 47 A.

Art. 34 alin. 2 din Legea nr. 114/1996 prevede ca obligatiile celor care administreaza cladirile de locuit sunt, in principal urmatoarele: gestionarea bunurilor si a fondurilor banesti; efectuarea formalitatilor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor pentru exploatarea si intretinerea cladirii, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte; asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor de locuit in comun; reprezentarea intereselor proprietarului in raport cu autoritatile publice; indeplinirea oricaror alte obligatii prevazute de lege, obligatii similare fiind continute si in textul art. 36 din Legea nr. 230/2007.

Art. 4 alin. 1 din Legea nr. 230/2007, privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari prevede ca, asociatia de proprietari are drept scop administrarea si gestionarea proprietatii comune care, pe langa drepturi, impune obligatii pentru toti proprietarii, consecintele neluarii masurilor de organizare si functionare cu privire la administrarea si gestiunea proprietatii comune atragand, potrivit alin. 2 al aceluiasi articol, raspunderea juridica a tuturor proprietarilor sau a reprezentantilor acestora, dupa caz.

Raportand atitudinea paratei, astfel cum aceasta a fost retinuta atat de catre instanta de fond, cat si de catre instanta de apel, la prevederile art. 34 alin. 1 din Decretul nr. 31/1954 coroborat cu art. 34 alin. 2 din Legea nr. 114/1996 si ale art. 4 alin. 1 si 2 din Legea nr. 230/2007, Curtea constata ca in niciun caz parata nu a savarsit un abuz de drept, asa cum nefondat a retinut instanta de apel, ci, dimpotriva a actionat in conformitate cu scopul sau prevazut in lege, in vederea legalei administrari si gestionari a imobilului aflat in administrarea sa, cu respectarea intrutotul a dispozitiilor Legii nr. 114/1996, ale Legii nr. 230/2007 si ale H.G. nr. 1275/2000.

Fundamentul juridic esential pe care instanta de apel, ca de altfel si instanta de fond, si-a argumentat solutia pronuntata, l-au constituit dispozitiile art. 42 din Legea nr. 230/2007, text legal care prevede ca „schimbarea destinatiei locuintelor, precum si a spatiilor cu alta destinatie decat acea de locuinta se poate face numai cu avizul comitetului executiv si cu acceptul proprietarilor direct afectati cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii”.

Insa, Curtea constata ca acest articol 42 are insemnatate indeosebi sub aspectul cerintelor prealabile pe care trebuie sa le indeplineasca cel care doreste sa procedeze la o schimbare a destinatiei locuintelor, precum si a spatiilor cu alta destinatie decat acea de locuinta, respectiv, este necesara indeplinirea cumulativa a doua conditii prealabile: pe de o parte, este necesar avizul comitetului executiv, iar pe de alta parte, este necesar acceptul proprietarilor direct afectati cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii.

Aceste conditii prealabile ce trebuie indeplinite in niciun caz nu pot fi privite ut singuli, izolat de restul dispozitiilor legale in materie, continute atat in textul Legii nr. 230/2007, cat si in textul Legii nr. 114/1996 si a H.G. nr. 1275/2000.

Astfel, art. 11 alin. 1 din Legea nr. 230/2007 prevede ca „proprietarul poate aduce imbunatatiri sau modificari proprietatii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de catre autoritatea publica locala a modificarilor constructive, fara a pune in pericol integritatea structurala a cladirii sau a altor proprietati individuale”.

Art. 14 din aceiasi lege stabileste obligatia proprietarului de a mentine proprietatea sa individuala, apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, in stare buna, pe propria cheltuiala, neputand incalca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala a celorlalti proprietari din condominiu, astfel cum condominiul este definit in art. 3 alin. 1 lit. a din Legea nr. 230/2007 si in art. 2 alin. 1 lit. i din Legea nr. 114/1996, actualizata.

Art. 56 lit. d din Legea nr. 230/2007 instituie raspunderea contraventionala a proprietarului care procedeaza la schimbarea destinatiei locuintei fara autorizatiile si aprobarile legale.

Prin urmare, nu este suficienta doar indeplinirea celor doua conditii prevazute de art. 42 din Legea nr. 230/2007, fiind necesar sa fie respectate si celelalte dispozitii ale acestei legi, mai sus invocate.

Pe de alta parte, pentru schimbarea destinatiei pivnitei in locuinta este necesar sa fie respectate cu prioritate dispozitiile Legii nr. 114/1996, actualizata, si ale H.G. nr. 1275/2000, actualizata, respectiv, sa fie avute in vedere toate conditiile pe care trebuie sa le indeplineasca un spatiu pentru a putea fi catalogat drept locuinta.

Astfel, art. 2 alin. 1 lit. a din Legea nr. 114/1996 actualizata, arata ce anume se intelege prin locuinta, precizand ca „Locuinta este constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii”, iar in art. 2 alin. 1 lit. b se defineste notiunea de locuinta convenabila ca fiind „locuinta care, prin gradul de satisfacere a raportului dintre cerinta utilizatorului si caracteristicile locuintei, la un moment dat, acopera necesitatile esentiale de odihna, preparare a hranei, educatie si igiena, asigurand exigentele minimale prezentate in anexa nr. 1 la prezenta lege”.

Anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996, actualizata, prevede la lit. A, B, C, D, E si F exigentele minimale pentru locuinte, enumerand conditiile, cerintele si suprafetele minimale pe care trebuie sa le intruneasca un spatiu pentru a putea fi considerat locuinta, si anume:

„A. Cerinte minimale:

– acces liber individual la spatiul locuibil, fara tulburarea posesiei si a folosintei exclusive a spatiului detinut de catre o alta persoana sau familie;

– spatiu pentru odihna;

– spatiu pentru prepararea hranei;

– grup sanitar;

– acces la energia electrica si apa potabila, evacuarea controlata a apelor uzate si a reziduurilor menajere;

B. Suprafete minimale

– Suprafata camerei de zi de la locuinta cu o camera include spatiul pentru dormit.
– Locul de luat masa poate fi inglobat in bucatarie sau in camera de zi.
– Inaltimea libera minima a camerelor de locuit va fi de 2,55 m, cu exceptia mansardelor, supantelor si niselor, la care se va asigura un volum minim de 15 mc de persoana.
– Suprafata locuibila este suprafata desfasurata a incaperilor de locuit. Ea cuprinde suprafata dormitoarelor si a camerei de zi.
– Suprafata utila este suprafata desfasurata, mai putin suprafata aferenta peretilor.
– Suprafata utila a locuintei este suma tuturor suprafetelor utile ale incaperilor. Ea cuprinde: camera de zi, dormitoare, bai, WC, dus, bucatarie, spatii de depozitare si de circulatie din interiorul locuintei. Nu se cuprind: suprafata logiilor si a balcoanelor, pragurile golurilor de usi, ale trecerilor cu deschideri pana la 1,00 m, nisele de radiatoare, precum si suprafetele ocupate de sobe si cazane de baie (cate 0,50 mp pentru fiecare soba si cazan de baie), in cazul in care incalzirea se face cu sobe. In cazul locuintelor duplex, rampa, mai putin palierele, nu se cuprinde in suprafata utila a locuintei.
– Suprafata construita pe locuinta, prevazuta in tabelul B, este suma suprafetelor utile ale incaperilor, logiilor, balcoanelor, precum si a cotei-parti din suprafetele partilor comune ale cladirilor (spalatorii, uscatorii, casa scarii, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea si evacuarea deseurilor menajere, casa liftului etc.), la care se adauga suprafata  aferenta peretilor interiori si exteriori ai locuintei; in cazul incalzirii cu combustibil solid, se adauga suprafata aferenta sobelor si cazonelor de baie. Nu sunt cuprinse suprafetele aferente boxelor de la subsol si ale garajelor care pot fi prevazute distinct.
– Suprafata incaperii sanitare principale din locuinta va permite accesul la cada de baie al persoanelor imobilizate in scaun cu rotile.
 – Incaperea sanitara se include in locuinta, in cazul in care pot fi asigurate alimentarea cu apa si canalizarea.
– Latimea minima de circulatie a coridoarelor si a vestibulului din interiorul locuintei va fi de 120 cm.
– In functie de amplasamentul constructiei, suprafetele construite pot avea abateri in limitele de +-10% .
 – Numarul de persoane pe locuinta se utilizeaza la repartizarea locuintelor sociale, de interventie, de serviciu si de necesitate.
C. Incaperi sanitare
D. Dotarea minima a incaperilor sanitare
– In baie se va prevedea spatiul pentru masina de spalat rufe.
– Incaperile sanitare vor fi ventilate direct sau prin cos de ventilatie.
E. Dotarea minima a bucatariei
– In bucatarie se vor prevedea: cos de ventilatie, spatiu pentru frigider si pentru masa de lucru.
F. Dotarea minima cu instalatii electrice
– Se vor prevedea intrerupatoare si aplice pentru fiecare spatiu de depozitare si spatiu de circulatie.
– Priza cu contact de protectie, instalata pentru baie, se monteaza in exteriorul incaperii.
– Fiecare locuinta va fi prevazuta cu instalatie de sonerie.
– In cladiri cu mai multe locuinte se vor prevedea instalatii si prize pentru antena colectiva si telefon.
G. Spatii si instalatii de folosinta comuna pentru cladiri cu mai multe locuinte
– Instalatii de prevenire si stingere a incendiilor, precum si ascensor conform normelor in vigoare.
– Spatii pentru biciclete, carucioare si pentru uscarea rufelor.
– Spatii destinate colectarii, depozitarii si evacuarii deseurilor menajere.
– Spatii pentru depozitarea combustibililor solizi sau lichizi, in situatiile in care nu se pot asigura incalzirea centrala si/sau gaze la bucatarie.
 – Rampa de acces pentru persoanele imobilizate in scaun cu rotile”.

Art. 1 alin. 1 din H.G. nr. 1275/2000 prevede obligatia primarilor de a verifica si consemna, la eliberarea autorizatiilor de construire pentru locuinte noi – transformarea pivnitei intr-o locuinta putand fi asimilata unei locuinte noi -, indeplinirea exigentelor minimale privind suprafetele si nivelul de dotare a incaperilor ce compun locuintele cuprinse in Anexa r. 1 la Legea locuintei nr. 114/1996, republicata.

Rezulta, asadar, prin prisma tuturor dispozitiilor legale anterior invocate, ca asa zisa locuinta pe care doreste reclamantul sa o obtina prin transformarea pivnitei nu indeplineste exigentele minimale pentru locuinte prevazute in Anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996, actualizata, neputand fi calificata ca o locuinta, in sensul notiunii pretinse de art. 2 alin. 1 lit. a si b din aceeasi lege.

Drept urmare, nu se poate da curs solicitarii reclamantului, de obligare a paratei la a-si da avizul in vederea schimbarii pivnitei in locuinta, pentru ca intr-o atare ipoteza s-ar ajunge practic la obligarea paratei la a nesocoti legislatia in vigoare, situatie de neacceptat.

Nu poate fi acreditata argumentatia instantei de fond si a instantei de apel, conform careia, prin refuzul paratei de  a-si da avizul pretins de reclamant pentru transformarea pivnitei in locuinta, reclamantului i s-ar incalca dreptul de proprietate garantat de art. 44 din Constitutia Romaniei, cata vreme, dreptul de proprietate al reclamantului asupra acestei pivnite, inscris in CF nr. 34246 Cluj, nu este prejudiciat si afectat cu nimic, reclamantul ramanand pe mai departe proprietarul tabular al acestei pivnite.

Asa fiind, in temeiul tuturor considerentelor anterior expuse si a prevederilor art. 304 pct. 9 C.proc.civ. coroborat cu art. 312 alin. 3 C.proc.civ., se va admite recursul, conform dispozitivului prezentei decizii.

Fata de solutia de modificare a deciziei Tribunalului, cu consecinta rejudecarii apelului paratei si a admiterii acestuia, in sensul schimbarii sentintei si a respingerii actiunii reclamantului, Curtea constata ca celelalte motive de recurs, prin care s-a invocat incalcarea de catre instanta de apel a dispozitiilor art. 295 C.proc.civ., nu mai subzista.”

Citeste si…

 

Scrie un comentariu

1 comentariu pentru acest articol

andreea velicu a spus: Noiembrie 14th, 2013 at 8:38 pm

Asociatiile de proprietari – un gol legislativ de unde cei care “au pus mana pe ciolan” isi umplu buzunarele.
Ma poate cineva invata cum sa opresc abuzurile si ilegalitatile?

Locuiesc în București, sect. 2, Str. Mașina de Pâine nr. 14, bl. R29 si am solicitat verificarea actelor administrative ale Blocului R 29 din Str. Mașina de Pâine și impunerea respectării prevederilor Legii 230/ 2007, sub toate aspectele sale, lege pe care actualul președinte al asociației, dl. Antonescu Adrian, a ales să o ignore, de o lungă perioadă de timp, în propriul interes.
În anul 2010, cu acordul şi sprijinul unui grup de 24 de locatari, am înaintat o petiţie Poliţiei sect. 2 în care solicitam cercetarea activităţii dlui Antonescu, în funcţia de preşedinte al Asociaţiei de proprietari a blocului R29 din str. Maşina de Pâine nr. 14, unde locuim. Rezoluţia Parchetului a fost de neîncepere a urmăririi penale, cu precizarea că temeiul în baza căruia se dispune aceasta “nu este cel prevăzut la art 10 alin 1 lit. a) C.p.p. (fapta nu există) ci acela prevăzut de art. 10 alin. 1 lit. d) C.p.p. (faptei îi lipseşte unul dintre elementele constitutive ale infracţiunii)“. Cu alte cuvinte, nu am putut dovedi reaua intentie cu care s-au consemnat cheltuiei nejustificate şi fără acordul asociaţiei, la sume care depăşesc mult valoarea de piaţă şi bunul simţ. NU PUNEM LA ÎNDOIALĂ EXISTENȚA UNOR DOCUMENTE JUSTIFICATIVE ÎN CONTABILITATEA BLOCULUI, CI VERIDICITATEA ACESTOR DOCUMENTE şi nerespectarea L 230/2007 in cheltuirea banilor. Am continuat actiunea in civil, unde in dl.Antonescu, după cum precizează instanţa, “a fost total nesincer în răspunsurile la interogatoriu” . Deși am câștigat respectivul proces încă din data de 05.06.2012, nici până în prezent dl. Antonescu nu a acceptat punerea în aplicare a hotărârii judecătorești. Precizez că IN BLOCUL R 29 NU AU MAI AVUT LOC ALEGERI SAU ADUNARE GENERALA DIN ANUL 2008 SI PANA IN 2012, iar dl. Antonescu, refuză să arate (nici vorba sa predea) vreun document al asociatiei. În anul 2010 intreg Comitetul executiv ales legal si-a prezentat demisia, in prezent blocul functionând cu un comitet executiv numit de dl Antonescu si nerecunoscut de membrii Asociatiei de proprietari. Domnul Antonescu Adrian a indus în eroare Adunarea generală în care a fost ales președinte, pretinzând că este proprietar. S-ar părea că este doar soțul adevăratei proprietare, dar nici în prezent nu acceptă să-și dovedească calitatea reală, motiv pentru care nici nu acceptă organizarea de Adunări generale sau alegeri ale comitetului, cu atât mai puțin să predea acte ale asociației vreunui proprietar. În plus nu există un comitet executiv legal ales, de Adunarea generală, fapt confirmat de cele declarate în proces chiar de martorul încuviințat dlui Antonescu.

Recent apar pe listele de intretinere sume de 40 și respectiv 60 lei lunar, intitulate ”fond de reparații”, desi nu exista nici un act oficial in baza caruia sa se fi stabilit strangerea unui asemenea fond, având în vedere că la Adunarea generală din 20.10.2012 – conform celor afișate de președintele asociației personal, semnate și ștampilate, la avizier – NU S-A APROBAT NICI UN BUGET DE VENITURI SI CHELTUIELI, iar singurele reparații, deci cheltuieli care s-au aprobat sunt modernizarea tablourilor electrice și înlocuirea țevilor de apă caldă. Pentru aceste reparații s-a spus în ședință că se vor folosi bani din fondul de reparații deja existent, care se strânge din anul 2007 încoace, și pentru a cărui cheltuială nu s-au dat niciodată nici un fel de explicații justificative, pe listele de întreținere, și nu s-au adus la cunoștința locatarilor decizii oficiale de folosire a sumelor în cauză, prin urmare acesta încă există și nu a fost folosit. Asa-zisele ”reparatii” sunt decise de dl. Antonescu unilateral, dupa cum ii convine si cu ce firme sau persoane ii renteaza personal.
Nu consider că este nici în litera, nici în spiritul legii, să se încerce folosirea unei decizii a Adunării generale din anul 2007, care prevedea strângerea unui fond de reparații, și să-i prelungească valabilitatea, fără acordul Adunării generale, în toți anii următori, mai ales în contextul în care se refuză categoric orice justificare a sumelor Cel puțin în perioada 2007 – 2010 când am făcut parte din Comitetul executiv nu am semnat, nici eu nici alți membrii ai comitetului, nici o decizie de cheltuire a vreunei sume, conform HG 1588/2007, deci teoretic sumele sunt intacte. Dealtfel, chiar dl. Antonescu, în răspunsurile la Interogatoriul din instanta, a declarat că în respectiva perioadă nu s-au efectuat reparații.
Si ca tacamul sa fie complet, s-a majorat – tot fara girul Adunarii generale – si fondul de rulment, desi cel existent anterior acoperea cu prisosinta cheltuielile din lunile cele mai ”scumpe”. Probabil cineva avea nevoie de bani de rulaj….

În august 2013 a apărut la avizier un anunț semnat ”biroul executiv”, fără semnătură, ștampilă sau număr de înregistrare, prin care eram înștiințați că ITM a amendat Asociația cu suma de 10.000 lei pentru un contract legal încheiat de administrator , contract ale cărui detalii locatarii nu le cunosc și pentru care direct răspunzător este doar președintele asociatiei, conf. Legii 230/2007, care a girat legalitatea respectivului act în calitate de reprezentant legal al asociației.

Prețul la care este facturat metrul cub de apă rece și apă caldă în blocul R 29 diferă de la o lună la alta, și este mult mai mare decât prețul cerut de furnizori. Sumele reies din listele de întreținere si variaza, dupa bunul plac al administratiei, intre 4 si 8 lei mc apa rece si intre 9 si 18 lei mc apa calda.
Tot din listele de întreținere se poate vedea că penalitățile de întârziere plătite de asociație sunt mult mai mari lunar decât cele datorate de locatari, deci sunt generate de neglijența administratorului (sau poate de modul defectuos în care se gestionează fondurile). Tot de ”proastă gestiune” sau doar interes personal al celor care decid soarta banilor Asociației ține și faptul că se plătesc sume exagerate – și de 25 de ori mai mult – pentru produse sau servicii. Un singur exemplu: pentru ”schimbat 3 senzori de lumină furați” după cum a apărut la avizier, s-a plătit suma de 735 lei, în condițiile în care pe piață prețul unui senzor nu depășește suma de 25 lei. În plus, majoritatea ”reparațiilor” de-a lungul timpului au fost executate fără proiecte, avize tehnice sau autorizaţiile necesare legal, nu s-au acordat termene de garanţie iar executanţii au fost persoane fizice neautorizate. Pentru ca i s-a reprosat faptul ca ani de zile nu a respectat prevederea legala conform careia pentru lucrari privind proprietatea comuna se face o selectie de oferte supusa analizei Asociatiei (art. 37 din L230/2007), dl. Antonescu si-a format un ”comitet de formă” numit de dansul personal, care sa nu-i incurce ingineriile financiare.
In perioada 2009-2010 blocul R29 de la adresa mai sus menţionată a fost în reabilitare termică. După încheierea reabilitării, dl.Antonescu Adrian, fără acordul membrilor asociaţiei şi fără nici un fel de avize sau aprobări de la forurile abilitate, a decis schimbarea poziţiei uşilor de la intrarea în bloc, respectiv mutarea lor mult mai în exterior, încât au ajuns să numai beneficieze de nici o copertină de protecţie, spre nemultumirea locatarilor. Lucrările de modificare a poziţiei uşilor de la intrările în bloc s-au făcut fără acordul Asociaţiei de proprietari, din decizia personală şi unilaterală a dlui Antonescu Adrian (chiar dacă s-a folosit abuziv pentru aceasta de fondurile asociaţiei), lucrările au fost executate fără proiecte, avize tehnice sau autorizaţiile necesare legal, nu s-au acordat termene de garanţie iar executanţii au fost persoane fizice neautorizate. Pentru linistea lui personala, presedintele in cauza a “făcut pierdut” originalul cărţii tehnice a blocului, pentru a nu putea fi dovedite nici un fel de modificări facute cu acordul său, contrare prevederilor legii. În cazul în care într-adevăr originalul cărţii tehnice nu mai există, cel care se face vinovat de pierdere şi în posesia căruia s-a aflat legal în ultimii 7 ani ar trebui să o refacă pe speze proprii. (legal, nu copiată de la vecini, cum a procedat cu ocazia reabilitarii termice a blocului).

Mă lupt de mult cu ”golul legislativ” care exista in ceea ce priveste administrarea si conducerea asociatiilor de proprietari.
Politia recunoaste ca faptele reclamate ”sunt reale”, dar nu poate proba faptul ca presedintele a fost rau intentionat cand a cheltuit banii locatarilor aiurea. Poate a fost doar prost…
Garda financiara nu are abilitati de control pentru ca Asociatiile de proprietari nu functioneaza pe Legea 31 a societatilor comerciale – si ei ar fi fost singurii in masura sa verifice legalitatea unor facturi ”aranjate” pentru care se scot bani in contabilitate, si sa decida refuzul la plata.
In instanta, in civil, termenele sunt lungi iar rezolutiile, dupa atata timp si munca, greu de pus in practica. Daca omul nu vrea sa respecte o hotarare judecatoreasca, iar ajungi la politie, si, dupa cum pretinde chiar dl. Antonescu cel in cauza, ”boala lunga – moarte sigura. Nu ma inchide nimeni pentru asta, si pana atunci mai am timp sa-mi fac trei case…”
Iar Primaria, dovedind un profund interes pentru problemele cetateanului, recomanda expertiza contabila, pe speze proprii. Deși in atributiile Serviciului Relatii cu Asociatiile de proprietari din Primaria sect. 2 intra si urmatoarele:” •îndrumă şi sprijină asociaţiile de locatari prin consilierea proprietarilor apartamentelor de bloc şi spaţiilor cu alta destinaţie decât cea de locuinţă, în scopul înfiinţării, organizării şi funcţionării asociaţiilor de proprietari, în conditiile legii; •aplică sancţiuni reprezentanţilor asociaţiilor de proprietari şi altor persoane fizice sau juridice responsabile de nerespectarea prevederilor Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari;”, de ce s-ar deranja de la birou, cand in fond nu au nimic de castigat? Doar pentru cetateni? (Domnule Ontanu, va respect mult pentru ce ati facut pentru sectorul 2, dar nu va puteti face timp si sa va verificati proprii angajati? Eventual sa-i rugati sa-si faca treaba pentru care sunt platiti? Competentele pe care dansii si le declina sunt prevazute in lege – art. 55 – 56.)

Sigur, pentru neobrazarea mea de a cere verificarea legalității cheltuielilor Asociației, dl. Antonescu m-a ameninţat cu represalii, somându-mă să renunţ la această actiune, în caz contrar urmând să îmi creeze probleme. Din anul 2010 și până în prezent a formulat împotriva mea 6 (șase) plângeri penale pe cele mai incredibile motive (toate finalizate cu NUP, evident), numeroase plângeri la Primăria București, la Inspectoratul de Stat în Construcții, plângeri despre care instanța, prin hotarare judecatoreasca, a decis că sunt făcute ”cu rea intenție”. Toate acestea pentru a mă intimida și a mă determina să renunț la solicitările firești de a se respecta legea, cand dansul considera ca nimeni nu este îndreptățit să solicite explicații privind cheltuielile pe care le face dupa bunul plac – si mai ales in propriul interes!! Suprem argument, pentru a inchide gura nemultumitilor din bloc, se lauda cu relatiile pe care le-ar avea la Primarie si in mediul politic, si cu faptul că prin aceasta este intangibil și nu va fi vreodată controlat sau sancționat orice ar face. Asa sa fie? Unii au ajuns sa se consoleze cu ideea ca “ o sa-l pedepseasca Dumnezeu”. Si pana atunci nu se poate face nimic aici , jos?

Apelez la dvs din următorul motiv: Prin orice proces civil este de lungă durată verificarea legalității actelor administrative ale asociației, mai ales că dl. Antonescu are experiențe în tergiversări procesuale și administrare în propriul interes. (Pentru conformitate: Fam. Antonescu mai deține o casă în Cartierul Azur din Pipera, unde dl. Antonescu a constituit fraudulos o asociație de proprietari, al cărui președinte s-a și desemnat , și unde are aceleși probleme administrative ca la noi în bloc. Respectivii proprietari din Azur se luptă de aproape trei ani în instanțe – au in permanenta cate 20-30 de procese pe rol – pentru a pune capăt cheltuielilor nejustificate și atitudinii abuzive a dlui Antonescu. Ca ultimă soluție au recurs la desființarea asociației de proprietari constituită ”semilegal” dar au parte de același gen de tratament pe care familia Antonescu mi-l aplică și mie: plângeri penale și administrative repetate și nemotivate, amenințări telefonice și pe mail, injurii, calomnii.). Doresc să precizez că nu reclam o evidență contabilă defectuoasă (sunt chiar convinsă că actele contabile corespund – doar cheltuielile evidentiate nu sunt facute cu respectarea legii), ci comportamentul abuziv, CHELTUIELILE NEJUSTIFICATE, NEAPROBATE ȘI EXAGERATE ȘI MAI ALES NUMEROASELE NERESPECTĂRI ALE LEGII 230 FĂCUTE ÎN INTERES PERSONAL DE PREȘEDINTELE ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI BLOC R 29.

Ma poate invata cineva ce sa fac?
Multumesc mult.

* Nume:
* Email:
Website:
Mesajul tau:
 
Campurile notate cu * sunt obligatorii
 

Piata Avocaturii

PeliFilip a oferit consultanta cu privire la fuziunea companiilor ce detin doua centre comerciale din Bucuresti

Casa de avocatura PeliFilip a oferit consultanta juridica grupului Anchor in proiectul de fuziune a companiilor din cadrul acestuia, care detin si opereaza Bucuresti Mall si Plaza Mall. Procesul a fost gandit ca o fuziune prin absorbtie, in care intregul patrimoniu Plaza Mall a fost transferat catre...

( 0 http://pro-legal.ro/pelifilip-a-oferit-consultanta-cu-privire-la-fuziunea-companiilor-ce-detin-doua-centre-comerciale-din-bucuresti/ )Citeste articolul

Like pe facebook pentru a ne urmari live pe wall-ul tau