Publicitatea ipotecilor asupra constructiilor viitoare in reglementarea noului Cod Civil

Odata cu intrarea in vigoare a noului Cod Civil s-a reglementat posibilitatea de a ipoteca constructii viitoare chiar si in situatiile in care Legea nr. 90/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare nu este aplicabila.

Articolele 898, 899, 2380 si 2382 Cod Civil reprezinta principalele dispozitii de reglementare. Conform art. 2380 Cod Civil “ipoteca asupra unor constructii viitoare nu poate fi intabulata, ci numai inscrisa provizoriu in cartea funciara, in conditiile legii.” Prin urmare, cu exceptia situatiilor in care se aplica prevederile Legii nr. 90/1990 privind creditul ipotecar, a carei analiza nu face obiectul prezentului articol, in ceea ce priveste ipoteca asupra unei constructii viitoare instituita in temeiul Codului Civil se va efectua inscrierea provizorie a acesteia in cartea funciara.

In situatia in care constituitorul este proprietarul terenului asupra caruia se instituie un drept de ipoteca, in temeiul art. 2382 Cod Civil extinderea dreptului de ipoteca asupra constructiilor viitoare edificate pe terenul ipotecat ar trebui sa se faca automat, fara nicio alta formalitate (respectiv fara incheierea unui act adiţional la contractul de ipoteca iniţial semnat sau a unui nou contract de ipoteca imobiliara) cu conditia ca partile sa fi prevazut in contractul de ipoteca faptul ca ipoteca imobiliara poarta si asupra oricaror constructii viitoare.

Unii autori sunt de parere ca extinderea ope legis in temeiul art. 2382 Cod Civil nu presupune nici inscrierea in cartea funciara a garanţiei ce greveaza noua constructie. Cu toate acestea, in considerarea rolului pe care il are inscrierea in cartea funciara, consideram totusi ca o asemenea abordare ar ridica probleme din punct de vedere al opozabilitatii ipotecii asupra constructiei. Mai mult, legiuitorul a prevazut intr-adevar ca nu sunt necesare alte formalitati pentru o asemenea extindere dar lipsa actualizarii cartii funciare prin intabularea dreptului de ipoteca si asupra constructiei poate conduce tertii sa considere ca partile au agreat sa ipotecheze doar terenul iar nu si constructia edificata pe acesta.

Textul art. 2382 Cod Civil poate parea a fi in contradictie cu cerinta justificarii inscrierii provizorii prevazute la art. 898 si art. 899 Cod Civil. Insa, din coroborarea celor doua prevederi se poate argumenta ca, in ceea ce priveste constructia, trebuie efectuata in toate cazurile inscrierea provizorie a ipotecii asupra acesteia, inscriere care urmeaza a fi supusa cerintei justificarii.

Justificarea unei inscrieri provizorii a unui drept real asupra unei constructii viitoare se face conform art. 898 punctul 1 teza finala, care prevede ca “in cazul inscrierii provizorii avand ca obiect o constructie viitoare, justificarea acesteia se face in conditiile legii“.

Fata de prevederile de mai sus, se pune intrebarea ce inseamna sintagma “in conditiile legii“.

Unii practicieni sunt de parere ca legiuitorul a avut in vedere un regim derogatoriu de la prevederile art. 899 Cod Civil, respectiv justificarea inscrierii provizorii in condiţiile legii speciale. Cu toate acestea, lipsa alinierii prevederilor legii speciale (e.g. Legea nr. 50/1990 privind autorizarea executarii lucrarilor de construcţii) la prevederile Codului Civil, poate conduce la interpretarea ca justificarea inscrierii ar trebui supusa conditiilor prevazute de Codul Civil in art. 899, respectiv consimtamantului proprietarului constructiei, dat in forma autentica sau, in caz de refuz, in temeiul unei hotarari judecatoresti definitive. In toate cazurile, justificarea inscrierii provizorii va avea ca efect transformarea acesteia in inscriere definitiva, mentinandu-se rangul determinat de data inregistrarii cererii de inscriere provizorie a dreptului de ipoteca ce a facut obiectul inscrierii.

In practica, in privinta extinderii ipotecii asupra constructiilor viitoare, oficiile de cadastru si publicitate mobiliara interpreteaza diferit aceste prevederi legale.

Astfel, intr-un curent de opinie s-a sustinut ca ipoteca se extinde automat asupra constructiei odata cu intabularea dreptului de proprietate asupra acesteia in favoarea debitorului ipotecar. Aceasta interpretare este fundamentata pe faptul ca justificarea inscrierii provizorii asupra constructiei are loc la momentul intabularii dreptului de proprietate, in baza autorizatiei de construire si a procesului verbal de receptie la terminarea lucrarilor, prin implinirea conditiei suspensive care afecteaza dreptul real de proprietate asupra constructiei. Aceasta abordare prezinta avantajul unei proceduri rapide si transparente de justificare a ipotecii si pare sa fie in concordanta cu vointa legiuitorului, care a dorit sa simplifice formalitatile legate de extinderea ipotecii imobiliare.

Conform unui alt curent de opinie, in vederea extinderii ipotecii asupra unei constructii viitoare se aplica regulile de justificare a inscrierii provizorii prevazute de art. 899 Cod Civil, respectiv obtinerea consimtamantului proprietarului constructiei. O astfel de interpretare poate ridica probleme practice in situatia in care proprietarul constructiei viitoare refuza sa isi exprime consimtamantul in forma autentica, intrucat creditorul ipotecar va fi nevoit sa promoveze o actiune in justificare tabulara pentru a efectua cerintele de publicitate.

Intr-o a treia opinie intalnita in practica, cu caracter izolat, partilor li se solicita incheierea unui act aditional la contractul de ipoteca prin care partile constata extinderea ipotecii si asupra constructiei. Consideram ca o astfel de interpretare nu isi gaseste rationament practic si se indeparteaza in mod cert de prevederile Codului Civil. Mai mult, o asemenea solutie poate ridica probleme practice semnificative, inclusiv in privinta rangului pe care o astfel de ipoteca asupra constructiei il va avea.

Consideram ca primele doua opinii intalnite in practica sunt demne de considerat in situatia in care partile au incheiat un contract de ipoteca prin care au agreat ipotecarea unei constructii viitoare. De asemenea, in masura in care contractul de ipoteca contine dispozitii clare si specifice cu privire la intabularea ipotecii asupra constructiei viitoare, nu vedem niciun motiv pentru care definitivarea inscrierii provizorii a ipotecii nu se poate face in baza: (i) solicitarii partilor exprimata prin contractul de ipoteca imobiliara, (ii) a autorizatiei de construire si (iii) a procesului verbal de predare primire la finalizarea lucrarilor. Desigur, ca o asemenea abordare poate ridica probleme cu privire la plata tarifului de intabulare a ipotecii asupra constructiei, dar consideram ca aceste aspecte pot fi solutionate intr-o maniera practica.

In concluzie, fata de reglementarea anterioara, modificarile aduse prin noul Cod Civil sunt binevenite. Cu toate acestea, consideram ca este recomandat ca practica oficiilor de cadastru si publicitate imobiliara sa fie una unitara, in sensul adoptarii unei solutii care sa corespunda prevederilor Codului Civil, respectiv justificarea inscrierii provizorii odata cu intabularea dreptului de proprietate asupra constructiei in temeiul prevederilor contractului de ipoteca imobiliara prin care oficiului de cadastru ii este solicitata o asemenea inregistrare.

Autor:

Ramona Hromei, Avocat Colaborator (Wolf Theiss Bucuresti)

***

DESPRE WOLF THEISS

Infiinţata in 1957, Wolf Theiss este una dintre principalele firme de avocatura din Europa Centrala si de Est, specializata in acordarea de asistenţa in domeniul afacerilor internaţionale. In cele 14 birouri din Albania, Austria, Bosnia si Herţegovina, Bulgaria, Croaţia, Republica Ceha, Ungaria, Polonia, Romania, Serbia, Slovacia, Slovenia si Ucraina, isi desfasoara activitatea 340 de avocaţi care acorda consultanţa pentru societaţi comerciale locale si internaţionale, cu operaţiuni in domeniul industrial, comerţ si servicii, precum si pentru banci si societaţi de asigurare. Imbinand practica juridica si cea comerciala, WOLF THEISS dezvolta soluţii complete si inovatoare, bazate pe experienţa si cunostinţele acumulate in domeniul juridic, fiscal si comercial.

PREMII CASTIGATE…

• Societatea de avocatura a anului: Austria ediţia 2014 a premiilor The Lawyer European Awards
• Societatea de avocatura a anului: Europa Centrala, ediţiile 2014 si 2010 a premiilor The Lawyer European Awards
• Societatea de avocatura a anului din Austria, ediţiile 2013, 2012, 2011, 2010 si 2009 ale premiilor Who’s Who Legal; IFLR – International Financial Law Review; Chambers & Partners; PLC Which lawyer?; ILO – International Law Office
• Societatea de avocatura cea mai performanta din Croatia, ediţia 2013 a premiilor European Women in Business Law Awards, ale Euromoney
• Societatea de avocatura cea mai performanta din Austria, ediţia 2013 si 2012 a premiilor European Women in Business Law Awards, ale Euromoney
• Societatea de avocatura a anului in domeniul energiei, ediţia 2012 a premiilor organizate de revista The Diplomat – Bucuresti)
• Societatea de avocatura a anului: Europa de Est si Balcani, ediţiile 2012 si 2009 a premiilor The Lawyer European Awards
• ÖGV-Entrepreneur, ediţia 2011 a premiilor Asociaţiei Austriece pentru Comerţ – ÖGV
• Societatea de avocatura a anului din Austria – servicii oferite clientilor, ediţia 2011 a premiilor Chambers & Partners
• Societatea de avocatura a anului in domeniul fiscal din Austria, ediţiile 2011, 2010, 2009 si 2010 ale premiilor International Tax Review
• Castigatorul locului intai pentru performanţa si dezvoltarea activitaţii, ediţia 2011 a premiilor Your Honor, ale Legal Marketing Association
• Societatea de avocatura a anului, ediţia 2010 a Premiilor in domeniul tranzacţiilor imobiliare din Europa de Sud-Est (Southeastern Europe Real Estate Awards), organizate de Europa Property
• Societatea de avocatura a anului: Europa Centrala, ediţia 2010 a premiilor The Lawyer European Awards
• Societatea de avocatura a anului din Republica Ceha, ediţia 2010 a premiilor IFLR – International Financial Law Review
• Echipa de consultanţa juridica a anului in industria internaţionala a divertismentului si mass-media, ediţia 2009 a premiilor in domeniul drepturilor de proprietate intelectuala World Leaders International IP Awards
• Societatea de avocatura a anului din Ungaria, ediţia 2009 a premiilor IFLR – International Financial Law Review