Stiri si informatii juridice – Pro-Legal.ro
Pro Legal

Opozabilitatea contractului de locatiune fata de dobanditorul ulterior al imobilului. Noul Cod Civil vs. vechiul Cod Civil

Prin Sentinta civila nr. 5570/11.04.2012, Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti a solutionat o speta privind opozabilitatea fata de reclamant, in calitate de dobanditor al unui imobil in baza Noului Cod Civil, a contractului de locatiune pe care parata, in calitate de chiriasa, l-a incheiat, cu proprietarul anterior al imobilului, in baza vechiului Cod Civil. 

Astfel, instanta a retinut ca, legiuitorul, prin Legea nr.71/2011, pentru punerea in aplicare a Codului civil, in CAPITOLUL VII – Dispozitii cu privire la cartea a V-a “Despre obligatii” a Codului civil si cu privire la unele legi, SECTIUNEA 1 – Dispozitii tranzitorii si de punere in aplicare a cartii a V-a “Despre obligatii” a Codului civil, art. 130 a statuat ca daca formalitatile de opozabilitate nu au fost indeplinite cu privire la un contract de locatiune in curs de executare la data intrarii in vigoare a Codului civil si bunul dat in locatiune este instrainat dupa aceasta data, contractul de locatiune este opozabil dobanditorului numai daca sunt indeplinite formalitatile prevazute la art. 1.811 din Codul civil.

In acord cu parata si in dezacord cu reclamanta, instanta a apreciat ca, prin inregistrarea la Administratia Financiara, la data de 03.08.2011, contractul de locatiune in discutie a dobandit in data de 03.08.2011, fara echivoc, data certa, conform art. 1182 din vechiul Cod civil, cata vreme acest contract a fost prezentat in fata unei institutii publice, care i-a dat un numar de inregistrare.

Cu toate acestea, partile fac abstractie de imprejurarea ca, la momentul cand contractul de locatiune in discutie a dobandit data certa, era in vigoare art. 19 alin. 1, lit. C, lit. a din Legea nr. 7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare, potrivit cu care Cartea funciara este alcatuita din titlu, indicand numarul ei si numele localitatii in care este situat imobilul, precum si din trei parti, Partea a III-a, referitoare la inscrierile privind dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcini, cuprinzand, printre altele, dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinta, abitatie, concesiune, administrare, servitutile in sarcina fondului aservit, ipoteca si privilegiile imobiliare, precum si locatiunea si cesiunea de creanta.

Or, se impune cu puterea evidentei a constata ca formalitatile de opozabilitate nu au fost indeplinite cu privire la contractul de locatiune din 01.08.2011, cata vreme acest contract nu a fost notat in Cartea Funciara. Pe cale de consecinta, contractul de locatiune incheiat in data de 01.08.2011 si care a dobandit data certa in data de 03.08.2011, prin inregistrarea la Administratia Financiara a sectorului 2, nu este opozabil reclamantei.

In mod subsecvent, imprejurarea ca in chiar contractul de locatiune in discutie este prevazuta, in cap. V pct. 5.1 lit. e, o clauza conform careia contractul de locatiune ramane valabil in situatia instrainarii imobilului si este opozabil noului proprietar, este irelevanta, neinsemnand ca acest contract de locatiune in care reclamanta nu a fost si nu este parte, ci tert, ar produce efecte juridice impotriva sa, caci actul juridic incheiat intre anumite persoane nu poate nici sa vatame si nici sa profite altor persoane (res inter alios acta neque nocere, neque prodesse potest).

In acelasi sens, imprejurarea ca parata a procedat la achitarea catre reclamanta a contravalorii chiriei aferente lunilor decembrie 2011, ianuarie 2012, februarie 2012, nu reprezinta exprimarea acordului reclamantei in sensul derularii contractului de locatiune in discutie, cata vreme reclamanta, atat prin notificarea inregistrata sub nr. 276/30.11.2011 de BEJ C.M., comunicata paratei in data de 16.12.2011, cat si prin prezenta cerere de chemare in judecata si-a exprimat in mod ferm si fara echivoc intentia ca parata sa elibereze imobilul in discutie.

Mai jos, pe larg, decizia instantei:

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante, reclamanta A.G. a chemat in judecata pe parata SC A.I. 2002 SRL, pentru ca instanta, prin hotararea pe care o va pronunta, sa dispuna evacuarea paratei din spatiul comercial situat in Bucuresti, sector 2.

In motivarea in fapt a cererii, reclamanta a precizat ca, prin contractul de vanzare cumparare autentificat, a cumparat imobilul spatiu comercial situat in Bucuresti, sector 2, spatiu ce este ocupat de catre parata, in temeiul unui contract de locatiune incheiat in data de 01.08.2011, cu fosta proprietara a imobilului, numita D.A.G..

A mai aratat reclamanta ca in contractul de vanzare cumparare nu s-a facut nicio mentiune in legatura cu preluarea contractului de locatiune de catre aceasta, iar contractul de locatiune nu a fost notat in Cartea Funciara astfel ca, desi in contractul de locatiune incheiat in data de 01.08.2011 este facuta mentiunea ca, in cazul instrainarii spatiului, contractul este opozabil noului proprietar, in prezent opozabilitatea contractului de locatiune fata de dobanditor se analizeaza potrivit dispozitiilor art. 1811 din Codul civil in vigoare, potrivit cu care, daca bunul dat in locatiune este instrainat, dreptul locatarului este opozabil dobanditorului, in cazul imobilelor inscrise in Cartea Funciara, daca locatiunea a fost notata in Cartea Funciara.

In final, reclamanta a mentionat ca din extrasul de Carte Funciara din 10.11.2011 rezulta ca nu a fost notat in Cartea Funciara contractul de locatiune incheiat in data de 01.08.2011, ca acest contract nu ii este opozabil, precum si faptul ca a notificat parata in data de 30.11.2011, in sensul evacuarii spatiului, insa aceasta nu s-a conformat. 

In drept, reclamanta a invocat dispozitiile art. 1811 C.civ. 

In sustinerea cererii, reclamanta  a atasat cererii, conform art. 112 pct. 5 C.proc.civ., copii conforme cu originalul de pe urmatoarele inscrisuri: contract de vanzare cumparare autentificat; extras de carte funciara din 10.11.2011 privind imobilul in discutie; incheiere privind intabularea dreptului de proprietate al reclamantei privind imobilul in discutie; contract de locatiune incheiat in data de 01.08.2011, privind imobilul in discutie si proces verbal de predare primire; notificare din partea reclamantei catre parata, inregistrata de BEJ C.M. si dovezi comunicare. 

Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 10 lei, potrivit art. 3 lit. b din Legea nr. 146/1997, privind taxele judiciare de timbru, precum si cu timbru judiciar de 0,30 lei, conform art. 3 alin. 1 din OG nr. 32/1995. 

In data de 02.04.2012, parata a depus intampinare si cerere reconventionala, prin care a solicitat respingerea cererii, ca neintemeiata, constatarea opozabilitatii contractului de locatiune fata de reclamanta, precum si obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata. 

La interpelarea instantei, conform art. 129 alin. 4 C.proc.civ., parata a precizat ca solicita constatarea opozabilitatii contractului de locatiune ca aparare de fond, iar nu ca un capat de cerere, sens in care se constata ca parata a depus doar intampinare, neformuland si cerere reconventionala. 

In sustinerea intampinarii, parata a mentionat ca inca din 2006 are calitatea de locatar al imobilului din Bucuresti, sector 2, cand proprietarul imobilului era SC R.F. SRL, care a instrainat imobilul numitei D.A.G., cu care a incheiat un nou contract de locatiune, in data de 01.08.2011, pentru o perioada de 3 ani (01.08.2011-31.07.2014), cu o chirie de 1.200 euro lunar. 

A mai aratat parata ca noul contract de locatiune a fost inregistrat la Administratia Financiara a sectorului 2, la data de 03.08.2011, moment de la care a primit data certa, conform art. 1182 C.civ., precum si faptul ca in temeiul contractului de locatiune si-a prelungit punctul de lucru la Oficiul National al Registrului Comertului de langa Tribunalul Bucuresti, cererea fiind inregistrata pe data de 04.08.2011. 

Totodata, a sustinut parata ca prin informarea comunicata in data de 09.12.2011 a fost instiintata de catre numita D.A.G. cum ca, din data de 13.10.2011, noul proprietar este reclamanta, conform contractului de vanzare cumparare de la aceeasi data de 13.10.2011, iar in data de 16.12.2011, prin intermediul BEJ C.M., i s-a comunicat notificarea nr. 276/2011, prin care reclamanta i-a solicitat sa elibereze spatiul in discutie.

De asemenea, parata a mentionat ca in data de 23.12.2012 a procedat la comunicarea catre reclamanta, prin intermediul BEJ O.C., a notificarii nr. 21/N/2011, prin care a instiintat-o cu privire la opozabilitatea contractului de inchiriere din 03.08.2011, ca in aceeasi zi s-a prezentat la imobil numitul A.S.M., care impreuna cu mai multe persoane, au intrat cu forta in spatiu, sens in care a apelat la organele de politie, precum si faptul ca din 28.12.2011, cand s-a prezentat reclamanta la imobil, a procedat la virarea in contul acesteia a chiriei.

In esenta, parata a mai invocat faptul ca la momentul incheierii contractului de inchiriere, respectiv 01.08.2011, era in vigoare Codul civil care la art. 1441 prevede ca daca locatorul vinde lucrul inchiriat sau arendat, cumparatorul este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, intrucat a fost facuta prin un act autentic sau prin un act privat, dar cu data certa, afara numai cand desfiintarea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut in insusi contractul de locatiune, nefiind incident art. 1811 din Noul Cod civil, care a intrat in vigoare in data de 01.10.2011, ulterior incheierii contractului de locatiune, fata de dispozitiile art. 15 alin. 2 din Constitutia Romaniei (legea dispune numai pentru viitor, cu exceptia legii penale sau contraventionale mai favorabile) si art. 6 alin. 1 (legea civila este aplicabila cat timp este in vigoare neavand putere retroactiva) si alin. 2 din Noul Cod Civil (actele si faptele juridice incheiate ori, dupa caz, savarsite sau produse inainte de intrarea in vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decat cele prevazute de legea in vigoare la data incheierii sau, dupa caz, a savarsirii ori producerii lor). 

In final, parata a precizat ca in chiar contractul de locatiune este prevazuta la cap. V pct. 5.1 lit. e o clauza conform careia contractul de locatiune ramane valabil in situatia instrainarii imobilului si este opozabil noului proprietar. 

Parata a atasat intampinarii, potrivit art. 116 alin. C.proc.civ., copii conforme cu originalul de pe urmatoarele inscrisuri: contract de locatiune din 01.08.2011, inregistrat la AFP sector 2; certificat de inregistrare depunere si mentionare acte; rezolutie ONRC; informare si dovada comunicare; notificare catre reclamanta si dovada comunicare prin intermediul BEJ O.C.; ordine de plata. 

In cauza, instanta, potrivit art. 167 alin. 1 C.proc.civ., a incuviintat si administrat pentru ambele parti proba cu inscrisuri. 

Partile au depus concluzii scrise privind sustinerile lor verbale, in data de 09.04.2012 (parata), respectiv 11.04.2012 (reclamanta). 

Analizand cauza de fata, prin prisma motivelor formulate, a apararilor invocate si a probelor administrate, instanta retine urmatoarele: 

Instanta a fost legal sesizata si este competenta general, material si teritorial, potrivit art. 1 pct. 1, precum si art. 10 pct. 2 C.proc.civ., sa solutioneze prezenta cauza. 

In fapt, reclamanta este proprietara imobilului spatiu comercial situat in Bucuresti, sector 2, astfel cum reiese in mod neindoielnic din contractul de vanzare cumparare autentificat la data de 13.10.2011, de BNP M.V. 

Parata, in calitate de chiriasa, a incheiat cu numita D.A.G., in calitate de proprietara, un contract de locatiune, in data de 01.08.2011, pentru o perioada de 3 ani (01.08.2011-31.07.2014), al carui obiect priveste acelasi imobil situat in Bucuresti, sector 2, contract ce a fost inregistrat la Administratia Financiara a sectorului 2 la data de 03.08.2011, asa cum reiese din contractul de locatiune in discutie a. Totodata, in temeiul contractului de locatiune parata si-a prelungit valabilitatea sediului secundar situat la imobilul in discutie, asa cum rezulta din rezolutia din 12.08.2011 a Oficiului National al Registrului Comertului de langa Tribunalul Bucuresti. 

De asemenea, se impune a se face precizarea ca parata a incheiat contractul de locatiune antementionat cu numita D.A.G., care la acea data (01.08.2011) era proprietara imobilului in discutie, aceasta din urma instrainand imobilul reclamantei din prezenta cauza, potrivit contractului de vanzare cumparare autentificat la data de 13.10.2011, de BNP M.V. 

Rezulta asadar ca reclamanta a devenit proprietara imobilului in discutie in data de 13.10.2011, cand era in vigoare actualul Cod civil, moment in care parata folosea acest imobil, potrivit contractului de locatiune incheiat in data de 01.08.2011, cand in vigoare era vechiul Cod civil. 

Totusi, din extrasul de Carte Funciara din data de 10.11.2011 rezulta ca nu a fost notat in Cartea Funciara contractul de locatiune din 01.08.2011, in temeiul caruia parata foloseste, in calitate de chiriasa, imobilul spatiu comercial situat in Bucuresti, sector 2.

Prin notificarea inregistrata sub nr. 276/30.11.2011 de BEJ C.M., comunicata paratei in data de 16.12.2011, reclamanta a somat parata sa elibereze imobilul in discutie. Prin informarea comunicata in data de 09.12.2011, parata a fost instiintata de catre numita D.A.G. cum ca, din data de 13.10.2011, noul proprietar este reclamanta, conform contractului de vanzare cumparare din data de 13.10.2011. Parata, in data de 23.12.2012, a procedat la comunicarea catre reclamanta, prin intermediul BEJ O.C., a notificarii nr. 21/N/2011, prin care a instiintat-o cu privire la opozabilitatea contractului de inchiriere din  data de 03.08.2011, achitandu-i reclamantei contravaloarea chiriei pentru lunile decembrie 2011, ianuarie 2012, februarie 2012. 

In drept, se retine ca problema juridica dedusa judecatii spre dezlegare, prin mijlocirea instantei, se refera la inopozabilitatea sau opozabilitatea, fata de reclamanta, a contractului de locatiune pe care parata, in calitate de chiriasa, l-a incheiat, in data de 01.08.2011, cu numita D.A.G., in calitate de proprietara la acea data. 

Astfel, potrivit art. 15 din Constitutia Romaniei, legea dispune numai pentru viitor, cu exceptia legii penale sau contraventionale mai favorabile. De asemenea, art. 1 din vechiul Cod civil prevede ca legea dispune numai pentru viitor, neavand putere retroactiva, in timp ce art. 6 alin. 1 din actualul Cod civil statueaza ca legea civila este aplicabila cat timp este in vigoare, neavand putere retroactiva. Cele trei texte legale pot fi redate sugestiv prin adagiul tempus regit actum, insa isi gasesc aplicabilitate numai in cazul situatiilor juridice care se constituie, se modifica, se sting si isi produc efectele sub imperiul aceleiasi legi. 

Or, contractul de vanzare cumparare autentificat la data de 13.10.2011, de BNP M.V., s-a incheiat in momentul in care era in vigoare actualul Cod civil (in data de 01.10.2011 a intrat in vigoare actualul Cod civil, potrivit art. 220 alin. 1 din Legea nr. 71/2011), cata vreme contractul de locatiune inregistrat la Administratia Financiara a sectorului 2, la data de 03.08.2011, a fost incheiat in momentul in care era in vigoare vechiul Cod civil. 

Prevazand posibilitatea ivirii unei asemenea situatii, legiuitorul, prin Legea nr.71/2011, pentru punerea in aplicare a Codului civil, in CAPITOLUL VII – Dispozitii cu privire la cartea a V-a “Despre obligatii” a Codului civil si cu privire la unele legi, SECTIUNEA 1 – Dispozitii tranzitorii si de punere in aplicare a cartii a V-a “Despre obligatii” a Codului civil, art. 130 a statuat ca daca formalitatile de opozabilitate nu au fost indeplinite cu privire la un contract de locatiune in curs de executare la data intrarii in vigoare a Codului civil si bunul dat in locatiune este instrainat dupa aceasta data, contractul de locatiune este opozabil dobanditorului numai daca sunt indeplinite formalitatile prevazute la art. 1.811 din Codul civil. 

Astfel, conform art. 1811 lit. a din actualul Cod civil, in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, daca bunul dat in locatiune este instrainat, dreptul locatarului este opozabil dobanditorului daca locatiunea a fost notata in cartea funciara. 

Or, din extrasul de Carte Funciara din data de 10.11.2011 rezulta ca nu a fost notat in Cartea Funciara contractul de locatiune din 01.08.2011, in temeiul caruia parata foloseste, in calitate de chiriasa, imobilul spatiu comercial situat in Bucuresti, sector 2. 

Rezulta asadar ca este necesar sa se verifice daca formalitatile de opozabilitate au fost indeplinite cu privire la contractul de locatiune din 01.08.2011, in curs de executare la data intrarii in vigoare a Codului civil, potrivit dispozitiilor legale in vigoare la momentul incheierii contractului de locatiune in discutie. 

In acest sens, potrivit art. 1441 din vechiul Cod civil, daca locatorul vinde lucrul inchiriat sau arendat, cumparatorul este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, intrucat a fost facuta prin un act autentic sau prin un act privat, dar cu data certa, afara numai cand desfiintarea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut in insusi contractul de locatiune. 

In acord cu parata si in dezacord cu reclamanta, instanta apreciaza ca, prin inregistrarea la Administratia Financiara a sectorului 2, la data de 03.08.2011, contractul de locatiune in discutie a dobandit in data de 03.08.2011, fara echivoc, data certa, conform art. 1182 din vechiul Cod civil, cata vreme acest contract a fost prezentat in fata unei institutii publice, care i-a dat un numar de inregistrare. 

Cu toate acestea, partile fac abstractie de imprejurarea ca, la momentul cand contractul de locatiune in discutie a dobandit data certa, era in vigoare art. 19 alin. 1, lit. C, lit. a din Legea nr. 7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare, potrivit cu care Cartea funciara este alcatuita din titlu, indicand numarul ei si numele localitatii in care este situat imobilul, precum si din trei parti, Partea a III-a, referitoare la inscrierile privind dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcini, cuprinzand, printre altele, dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinta, abitatie, concesiune, administrare, servitutile in sarcina fondului aservit, ipoteca si privilegiile imobiliare, precum si locatiunea si cesiunea de creanta.

Or, se impune cu puterea evidentei a constata ca formalitatile de opozabilitate nu au fost indeplinite cu privire la contractul de locatiune din 01.08.2011, cata vreme acest contract nu a fost notat in Cartea Funciara. Pe cale de consecinta, contractul de locatiune incheiat in data de 01.08.2011 si care a dobandit data certa in data de 03.08.2011, prin inregistrarea la Administratia Financiara a sectorului 2, nu este opozabil reclamantei. 

In mod subsecvent, imprejurarea ca in chiar contractul de locatiune in discutie este prevazuta, in cap. V pct. 5.1 lit. e, o clauza conform careia contractul de locatiune ramane valabil in situatia instrainarii imobilului si este opozabil noului proprietar, este irelevanta, neinsemnand ca acest contract de locatiune in care reclamanta nu a fost si nu este parte, ci tert, ar produce efecte juridice impotriva sa, caci actul juridic incheiat intre anumite persoane nu poate nici sa vatame si nici sa profite altor persoane (res inter alios acta neque nocere, neque prodesse potest). 

In acelasi sens, imprejurarea ca parata a procedat la achitarea catre reclamanta a contravalorii chiriei aferente lunilor decembrie 2011, ianuarie 2012, februarie 2012, nu reprezinta exprimarea acordului reclamantei in sensul derularii contractului de locatiune in discutie, cata vreme reclamanta, atat prin notificarea inregistrata sub nr. 276/30.11.2011 de BEJ C.M., comunicata paratei in data de 16.12.2011, cat si prin prezenta cerere de chemare in judecata si-a exprimat in mod ferm si fara echivoc intentia ca parata sa elibereze imobilul in discutie. 

Astfel, conform prevederilor art. 480 din vechiul Cod civil, proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut insa in limitele determinate de lege,. Textul legal antementionat determina continutul juridic al dreptului de proprietate, prin enumerarea atributelor acestuia, recte: dreptul de a folosi bunul (jus utendi), dreptul de a-i culege fructele (jus fruendi) si dreptul de a dispune de bun (jus abutendi), reglementarea fiind similara si in actualul Cod civil (art. 555). 

In cauza de fata, instanta constata ca reclamanta este impiedicat de parata sa exercite atributul de a folosi bunul imobil spatiu comercial situat in Bucuresti, sector 2, fara ca parata sa ii poata opune un titlu care sa justifice aceasta impiedicare. Atributul de a folosi bunul presupune exercitarea de catre titularul dreptului de proprietate a unei stapaniri efective asupra bunului in materialitatea sa, din punct de vedere fizic sau economic, direct si nemijlocit prin putere proprie si in interes propriu. 

In atare conditii, instanta retine ca parata ocupa imobilul fara un titlu, ceea ce aduce atingere prerogativelor dreptului de proprietate al reclamantei, reglementat de art. 555 din actualul Cod civil (art. 480 din vechiul Cod civil). 

Avand in vedere toate aspectele de fapt si de drept retinute, instanta, in temeiul art. 555 din actualul Cod civil (art. 480 din vechiul Cod civil), va admite cererea reclamantei si va dispune evacuarea paratei din imobilul spatiu comercial situat in Bucuresti, sector 2. 

Totodata, luand in considerare dispozitiile art. 274 C.proc.civ. si constatand culpa procesuala a paratei, instanta urmeaza sa o oblige pe aceasta la plata catre reclamanta a sumei de 1.510,30 lei, cu titlu de cheltuieli judiciare, reprezentand taxa judiciara de timbru (10 lei – f. 25), timbru judiciar (0,30 lei) si onorariu avocat (1.500 lei – conform chitantei nr. 0000382/23.03.2012), apreciind cheltuielile judiciare efectuate in cauza drept reale, necesare si rezonabile.”

Scrie un comentariu

* Nume:
* Email:
Website:
Mesajul tau:
 
Campurile notate cu * sunt obligatorii
 

Piata Avocaturii

PeliFilip a oferit consultanta cu privire la fuziunea companiilor ce detin doua centre comerciale din Bucuresti

cf-pf

Casa de avocatura PeliFilip a oferit consultanta juridica grupului Anchor in proiectul de fuziune a companiilor din cadrul acestuia, care detin si opereaza Bucuresti Mall si Plaza Mall. Procesul a fost gandit ca o fuziune prin absorbtie, in care intregul patrimoniu Plaza Mall a fost transferat catre...

( 0 http://pro-legal.ro/pelifilip-a-oferit-consultanta-cu-privire-la-fuziunea-companiilor-ce-detin-doua-centre-comerciale-din-bucuresti/ )Citeste articolul

Like pe facebook pentru a ne urmari live pe wall-ul tau