Stiri si informatii juridice – Pro-Legal.ro
Pro Legal

Executare silita. Nulitatea actului de adjudecare, ca urmare a relei-credinte a adjudecatarului

ICCJ

Executare silita. Nulitatea actului de adjudecare, ca urmare a relei-credinte a adjudecatarului

Prin Decizia nr. 2710, din 20 aprilie 2012, Inalta Curte de Casatie si Justitie (ICCJ) a retinut ca actul de adjudecare, intocmit de catre executorul judecatoresc in procedura urmaririi silite imobiliare, este un act autentic prin care se confirma efectuarea unei vanzari-cumparari fortate.

Daca, la data intocmirii actului de adjudecare, era notata in cartea funciara si in curs de judecata o actiune civila avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a doua contracte de vanzare-cumparare succesive privind imobilul litigios, adjudecatarul nu se situeaza in pozitia de subdobanditor de buna-credinta, chiar daca debitorul avea inscris dreptul de proprietate in cartea funciara, operatiune care are efecte de opozabilitate a dreptului respectiv fata de terti.

Mai jos este redat textul deciziei ICCJ:

Reclamantele A.A.M. si C.C.M.I. au chemat in judecata SCL.D. SRL – Sucursala Ploiesti si SC U.H. SA, solicitand sa se dispuna constatarea nulitatii absolute a procesului verbal de adjudecare incheiat la 30.03.2005 de B.E.J. N.N.; obligarea paratelor sa le lase in deplina proprietate si posesie imobilul inscris in CF 1424 Valiug, rectificarea de carte funciara, in sensul radierii din CF 1424 Valiug a dreptului de proprietate al paratelor asupra constructiei „Cabana Centrala” si intabularii dreptului de proprietate asupra acestui imobil in favoarea reclamantelor.

Tribunalul Caras-Severin a admis actiunea.

Pentru a hotari astfel, tribunalul a retinut urmatoarele:

Prin sentinta civila nr. 4885/2000 a Judecatoriei Brasov, ramasa irevocabila prin decizia civila nr. 962/R/2002 a Curtii de Apel Brasov, a fost admisa, in parte, actiunea reclamantelor, in sensul inscrierii dreptului de proprietate al acestora, in calitate de mostenitoare legale dupa tatal lor C.A., in cote de 1/2 pentru fiecare, a imobilului inscris in CF 1424 Valiug – teren si constructii cu denumirea de Cabana Centrala.

Imobilul inscris in CF 1424 Valiug – teren si constructii – a apartinut si a fost detinut de catre antecesorul reclamantelor, C.A., si a fost preluat abuziv prin rechizitie in anul 1948, conform ordinului 1037/1948 si a procesului verbal nr. 11/1948, fiind dat in folosinta fostului Sfat Popular al orasului Resita.

Desi detin un titlu de proprietate asupra imobilului inscris in CF 1424 Valiug, sub forma unei hotarari judecatoresti irevocabile, reclamantele nu au putut intabula dreptul de proprietate asupra constructiei si nu s-au putut bucura si dispune de acesta, in conformitate cu art. 480 C.civ.

Cererea de intabulare a sentintei civile nr. 4885/2000 a Judecatoriei Brasov a fost inscrisa numai partial, cu privire la teren, respingandu-se inscrierea si asupra constructiei denumita Cabana Centrala.

Conform deciziei civile nr. 1563/2005 a Curtii de Apel Timisoara, deciziei civile nr. 111/A/2007a Curtii de Apel Timisoara, deciziei civile nr. 5454/2006 a I. C. C.J. si deciziei civile nr. 7628/2007 a I.C.C.J., s-a constatat nulitatea absoluta a contractelor de vanzare-cumparare a imobilului „Cabana Centrala”, incheiate intre SC T.S. SA, SC M.R. G.E. SRL si SC M. C. SRL.

In timpul proceselor purtate, parata 1, prin incheierea nr. 915/2005, noteaza in cartea funciara somatia de plata in baza procesului-verbal de situatie nr. 69/2005, formulata de SC L.D. SRL Bucuresti – Sucursala Ploiesti pentru suma de 7.897.254.061 ROL, iar prin incheierea nr. 3354/2005 se noteaza somatia de plata formulata de aceeasi parata pentru suma de 1.620.185.000 ROL. Asadar, la data notarii in CF 1424 Valiug asupra constructiei „Cabana Centrala” a somatiilor de plata in baza carora s-a obtinut actul de adjudecare in contul datoriei era notata in cartea funciara, prin incheierea nr. 6053/2003, actiunea civila de constatare a nulitatii absolute a contractelor de vanzare-cumparare din dosarul cu nr. 4xxx/2003 al Tribunalului Caras-Severin.

Cu toate acestea, prin incheierea nr. 3915/2005, in baza actului de adjudecare din data de 30.03.2005 se intabuleaza dreptul de proprietate cu titlu de adjudecare asupra constructiei „Cabana Centrala” in favoarea SCL.D. SRL in cote de 55/100 parp si SC U.H. SA in cote de 45/100 parti, a unui bun litigios, asa cum rezulta din inscrierile efectuate in cartea funciara.

Raportat la prevederile art. 968 C.civ., trebuie conditionata valabilitatea actului de adjudecare incheiat in asemenea conditii de caracterul licit si moral al cauzei sau scopului sau. Or, atata timp cat in CF a existat notata actiunea de constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare din dosarul nr. 4xxx/2003, intocmirea procesului-verbal de adjudecare din 30.03.2005 de catre executorul judecatoresc nu poate avea decat un caracter ilicit, scopul incheierii actului fiind fraudarea legii. Incalcarea acestei conditii de valabilitate a unui act juridic atrage nulitatea actului juridic, respectiv nulitatea procesului verbal de adjudecare.

Ca o consecinta a anularii procesului verbal de adjudecare, in CF se va radia dreptul de proprietate astfel obtinut de SC L.D. SRL in cota de 55/100 si SC U.H. SA in cota de 45/100, urmand a se intabula dreptul de proprietate al reclamantelor si asupra constructiei „Cabana Centrala”, conform sentintei civile nr. 4885/2000 a Judecatoriei Brasov; de asemenea, paratele vor fi obligate sa lase reclamantelor in deplina proprietate si posesie imobilul.

Curtea de Apel Timisoara a respins apelurile declarate de parate impotriva sentintei susmentionate.

Impotriva acestei din urma decizii au declarat recurs paratele.

Motivul de recurs privind pronuntarea hotararii atacate cu nesocotirea exceptiilor de la principiile de drept resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis si quod nullum est, nullum producit effectum este nefondat.

Recurenta sustine ca actul de adjudecare in litigiu nu putea fi anulat, intrucat, in speta, ar opera o exceptie de la principiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis (principiul anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului initial), si anume cazul care rezulta din art. 34 pct. 1 si art. 36 din Legea nr. 7/1996, republicata, adica ipoteza celui care, intemeindu-se pe inscrierea in cartea funciara, a dobandit un drept real imobiliar cu buna-credinta si printr-un act juridic cu titlu oneros, insa numai dupa trecerea unui termen de 3 ani de la data la care a fost inregistrata cererea sa de inscriere a dreptului real imobiliar respectiv in cartea funciara.

Intr-adevar, cazul invocat de recurenta este recunoscut de doctrina si jurisprudenta ca o exceptie de la principiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, care impune mentinerea actului juridic subsecvent si a dreptului dobandit de tert in temeiul acestuia, sub conditia ca actul sa fie cu titlu oneros si sa priveasca un imobil, iar subdobanditorul sa fie de buna-credinta, or aceasta din urma conditie nu este indeplinita in speta.

Ca situatie de fapt, stabilita pe baza de probe, ce nu poate fi reevaluata in recurs, instantele de fond au retinut ca la data intocmirii actului de adjudecare ce se cere a fi anulat, si anume la data de 30.03.2005, era notata in cartea funciara si in curs de judecata actiunea civila din dosarul nr. 45xx/2003 al Tribunalului Caras-Severin. Aceasta actiune a fost formulata de reclamantele din prezenta cauza si a avut ca obiect constatarea nulitatii absolute a doua contracte de vanzare-cumparare succesive privind imobilul in litigiu, respectiv contractul incheiat la 19.11.1992 intre SC T.S. SA Resita, in calitate de vanzator si SC M.R.G.E. SRL, in calitate de cumparator si contractul nr. 2/2003, incheiat intre SC M.R.G.E. SRL, in calitate de vanzatoare si SC M.C. SRL, in calitate de cumparatoare; ea a fost solutionata in sensul admiterii si constatarii nulitatii absolute a ambelor contracte de vanzare-cumparare atacate, prin decizia civila nr. 1563/2005 a Curtii de Apel Timisoara, ramasa irevocabila prin decizia I.C.C. J. nr. 5454/2006 (in ce priveste anularea primului contract), respectiv prin decizia civila nr. lll/A/2007 a Curtii de Apel Timisoara, ramasa irevocabila prin decizia I.C.C.J. nr. 7628/2007 (in ce priveste anularea celui de-al doilea contract). Or, cat timp actul de adjudecare in baza caruia recurenta a dobandit imobilul in litigiu a fost incheiat la o data la care era in curs de judecata actiunea in anularea titlului de proprietate al debitoarei sale, SC M.C. SRL, iar aceasta actiune era notata in cartea funciara, recurenta nu se situeaza in pozitia de subdobanditor de buna-credinta, spre a putea pretinde exceptarea de la nulitate a acestui act.

Este adevarat ca la data adjudecarii imobilului litigios in procedura executarii silite, debitoarea recurentei, SC M.C. SRL, avea inscris dreptul de proprietate in cartea funciara si ca aceasta operatiune are efecte de opozabilitate a dreptului respectiv fata de terti, ceea ce nu inseamna, insa, ca recurenta adjudecatara a doban­dit cu buna-credinta dreptul de proprietate asupra imo­bilului, in conditiile in care, la data adjudecarii, figura notata in cartea funciara si actiunea in nulitatea titlu­lui de proprietate al debitoarei sale. Aceasta mentiu­ne din cartea funciara era de natura sa trezeasca ori­carei persoane care intentiona sa dobandeasca de la proprietarul inscris, indiferent sub ce forma – fie cu consimtamantul acestuia, prin contract de vanzare-cumparare, fie fortat, independent de consimtamantul lui, prin act de adjudecare incheiat in procedura executarii silite – un puternic dubiu in ce priveste valabilitatea titlului de proprietate al acestuia, dubiu care altereaza buna-credinta.

Este si cazul recurentei, care desi cunostea ca titlul de proprietate al debitoarei sale era atacat in instanta, fata de notarea litigiului in cartea funciara, si-a asumat riscul de a dobandi, in procedura executarii silite, de la o persoana al carei drept de proprietate era discutabil, cel putin pana la solutionarea definitiva si irevocabila a actiunii in nulitatea titlului acesteia. Ca atare, buna-credinta a recurentei, in favoarea careia s-a adjudecat imobilul litigios in cota de 45/100, nu poate fi retinuta, cu consecinta ca nu poate fi inlaturat de la aplicare principiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.

In absenta bunei-credinte, cu atat mai mult nu este aplicabil, in speta, nici principiul error communis facitjus, principiu care presupune, pentru inlaturarea nulitatii actului, eroarea comuna si invincibila in care s-ar fi aflat dobanditorul la data perfectarii actului.

Principiul error communis facitjus, denumit si principiul validitatii aparentei in drept, constituie o exceptie de la regula quod nullum est, nullum producit efectum (ceea ce este nul nu produce niciun efect), in cazul incidentei sale fiind inlaturate nu numai efectele nulitatii, ci insasi sanctiunea respectiva. Aplicarea principiului presu­pune insa, pe langa buna-credinta perfecta, lipsita de orice culpa, a dobanditorului, ca acesta sa probeze ca s-a aflat intr-o eroare comuna si invincibila asupra cali­tatii de proprietar a celui care i-a transmis dreptul. Cu alte cuvinte, el trebuie sa demonstreze ca nicio alta persoana in locul sau, cu toate diligentele depuse, nu ar fi putut cunoaste ca, din anumite motive (in speta, existenta actiunii in nulitatea titlului de proprietate al instrainatorului), bunul respectiv nu putea sa fie in­strainat la data perfectarii actului. Or, recurenta, care a invocat aplicarea principiului enuntat, nu a putut demonstra de ce ea, ca subdobanditoare cu titlu oneros, s-ar fi aflat intr-o situatie de eroare comuna si invincibila in ceea ce priveste calitatea de proprietar a celui care i-a transmis imobilul. Referirea sa la procedura legala speciala in care a dobandit imobilul litigios (urmarire silita imobiliara asupra bunurilor debitorului), facuta cu ocazia evocarii conditiei erorii comune si invincibile, nu poate constitui o justificare a acestei conditii, intru­cat simpla dobandire a bunului intr-o procedura spe­ciala nu absolva pe dobanditor sa verifice calitatea de proprietar a instrainatorului, iar recurenta a fost avizata, anterior adjudecarii, asupra caracterului incert al dreptului instrainatorului, prin notarea in cartea funciara a actiunii in nulitatea titlului acestuia, ceea ce exclude buna sa credinta si, cu atat mai mult, eroarea comuna si invincibila, la momentul perfectarii actului de adjudecare.

Avand in vedere considerentele prezentate, Inalta Curte a constatat ca recursul paratei SC U.H. SA este nefondat.

Recursul declarat de parata SC L.R. SRL este nefondat, pentru urmatoarele considerente:

1. Recurenta imputa instantei de apel ca a calificat gresit actul de adjudecare atacat ca fiind o conventie, cu consecinta analizarii valabilitatii lui prin raportare la dispozitiile Codului civil care reglementeaza conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii. Aceasta critica nu este fondata.

Contrar sustinerilor recurentei, actul de adjudecare, intocmit de catre executorul judecatoresc in procedura urmaririi silite imobiliare, nu este un act de jurisdictie, ci actul autentic prin care se confirma efectuarea unei vanzari-cumparari fortate. Desi vanzarea-cumpararea fortata, prin licitatie, prezinta unele particularitati cat priveste caracterul ei sinalagmatic, comutativ si consensual, aceasta nu inseamna ca ea s-ar infatisa ca alta operatiune juridica decat vanzare-cumparare, debitorul urmarit silit fiind considerat ca vanzator, iar adjudecatarul ca si cumparator. Argumente in acest sens sunt urmatoarele: actul de adjudecare este titlu de proprietate si, ca asemenea titlu, el poate fi inscris in cartea funciara – art. 516 pct.8 C.proc.civ.; procedura deschisa dupa expirarea celor 15 zile de la primirea somatiei este o „procedura de vanzare” – art. 500 alin. (1) C.proc.civ.; publicatia „de vanzare” intocmita de executorul judecatoresc cuprinde, printre altele, „invitatia catre toti cei care vor sa cumpere imobilul sa se prezinte la termenul de vanzare” – art. 504 pct.ll C.proc. civ.; executorul ofera „spre vanzare imobilul” – art. 509 alin. (2) C.proc.civ.; prin actul de adjudecare se stramuta proprietatea imobilului, in schimbul pretului – art. 518 alin. (1) C.proc.civ.; daca adjudecatarul – cumparatorul -este evins, el il poate actiona pe debitorul urmarit pentru a fi despagubit – art. 522 alin. (1) C.proc.civ.

in concluzie, actul juridic atacat in prezenta cauza materializeaza o vanzare-cumparare fortata, prin lici­tatie, care nu este o alta operatiune juridica decat van­zare-cumparare. Negotium juris, ca operatiune juridica, el semnifica asadar vanzare-cumparare si, prin urmare, in mod corect instantele de fond au analizat valabilitatea lui prin raportare la dispozitiile art. 948 C.civ., care reglementeaza conditiile de validitate a conventiilor.

2. Critica privind gresita constatare a nulitatii absolute a actului de adjudecare in litigiu nu este fondata.

Confirmand solutia fondului de constatare a nulitatii actului atacat pentru cauza ilicita, instanta de apel a pronuntat o hotarare cu aplicarea corecta a dispozitiilor art. 968 C.civ. cu referire la art. 966 C.civ.

Astfel, potrivit art. 968 C.civ., cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice, iar potrivit art. 966, obligatia fondata pe o cauza nelicita nu poate avea niciun efect.

In speta, cauza ilicita a operatiunii de vanzare-cum­parare fortata pe care o materializeaza actul de adjudecare atacat se intemeiata pe reaua-credinta a adjudecatarilor (cumparatori), decurgand din cunoasterea de catre acestia, la momentul adjudecarii (cumpararii), a naturii litigioase a bunului supus urmarii silite, lor fiindu-le opozabila notarea in cartea funciara a actiunii in nulitatea titlului debitoarei (vanzatoare), formulata de catre reclamantele din prezenta cauza. In aceste conditii, nu se poate altfel considera decat ca vanzarea-cumpararea, in procedura urmaririi silite, a imobilului litigios, a avut ca scop mediat (causa remota) fraudarea drepturilor adevaratilor proprietari, reclamantele din prezentul litigiu, care obtinusera inca din anul 2002 hotarare judecatoreasca irevocabila de recunoastere a dreptului de proprietate asupra imobilului litigios, preluat abuziv de stat in perioada comunista (decizia civila nr. 962/R/2002 a Curtii de Apel Brasov) si care atacasera cu actiune in nulitate actele de instrainare succesive incheiate cu privire la imobilul proprietatea lor, aducand tertilor la cunostinta acest demers judiciar, prin notarea lui in cartea funciara.

Pe de alta parte, nulitatea actului subsecvent de adjudecare se justifica si in virtutea principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis (principiul anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului initial), cata vreme titlul de proprietate al debitoarei urmarite, SC M.C. SRL, a fost constatat nul absolut prin hotarare judecatoreasca irevocabila (decizia civila nr. lll/A/2007 a Curtii de Apel Timisoara, ramasa irevocabila prin decizia nr. 7628/2007 a I.C.C.J.), iar potrivit celor deja aratate, inclusiv in analiza recursului celeilalte parate, la pct. 2, subdobanditorii adjudecatari nu au fost de buna-credinta, conditie in absenta careia nu putea fi inlaturat de la aplicare acest principiu.

Fata de argumentele prezentate, retinand ca nu sunt intrunite cerintele cazului de modificare prevazut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., inalta Curte a respins recursul paratei SC L.R. SRL, ca nefondat.

Sursa foto

Scrie un comentariu

* Nume:
* Email:
Website:
Mesajul tau:
 
Campurile notate cu * sunt obligatorii
 

Piata Avocaturii

PeliFilip a oferit consultanta cu privire la fuziunea companiilor ce detin doua centre comerciale din Bucuresti

cf-pf

Casa de avocatura PeliFilip a oferit consultanta juridica grupului Anchor in proiectul de fuziune a companiilor din cadrul acestuia, care detin si opereaza Bucuresti Mall si Plaza Mall. Procesul a fost gandit ca o fuziune prin absorbtie, in care intregul patrimoniu Plaza Mall a fost transferat catre...

( 0 http://pro-legal.ro/pelifilip-a-oferit-consultanta-cu-privire-la-fuziunea-companiilor-ce-detin-doua-centre-comerciale-din-bucuresti/ )Citeste articolul

Like pe facebook pentru a ne urmari live pe wall-ul tau