Stiri si informatii juridice – Pro-Legal.ro
Pro Legal

Anularea transferului fraudulos, in cadrul procedurii insolventei, nu conduce automat si la anularea contractului de ipoteca subsecvent

justitie-1

Anularea transferului fraudulos, in cadrul procedurii insolventei, nu conduce automat si la anularea contractului de ipoteca subsecvent

Prin Decizia nr. 1761/COM/29.09.2010, Curtea de Apel Constanta a stabilit ca, imprejurarea ca instanta a dispus anularea contractului de vanzare –cumparare, la solicitarea lichidatorului, nu conduce automat (in virtutea principiului anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului principal) si la anularea contractului de ipoteca, intrucat de la aceasta regula exista si exceptii, scopul instituirii lor fiind tocmai  acela al ocrotirii bunei credinte a tertului din actul subsecvent.

In cauza, din probatoriile administrate nu a reiesit coniventa imprumutatorului cu cea a imprumutatului, la incheierea contractului de ipoteca, coniventa care sa aiba ca si scop fraudarea legii sau a altor creditori ai imprumutatului.

Totodata, nu se poate vorbi nici despre faptul ca banca ar fi trebuit sa stie despre „vocatia„ titlului debitoarei la a i se constata nulitatea/eventual anularea sa, din perspectiva existentei unei discrepante intre pretul inscris in contract si valoarea stabilita de catre expert, atata vreme cat aceasta a depus la momentul incheierii contractului de ipoteca diligentele impuse de lege privind cercetarea evidentelor de carte funciara, rezultatul acestor diligente permitandu-i finalizarea intocmirii garantiei imobiliare.

Mai jos, pe larg, decizia nr. 1761/COM/29.09.2010 a Curtii de Apel Constanta:

“La data de 03.10.2008 a fost inregistrata pe rolul Tribunalului Constanta actiunea formulata de reclamanta Cabinet Individual de Insolventa P.M. – in calitate de lichidator judiciar al debitorului S.C. R.S.S. S.R.L. in contradictoriu cu parata M.B. BUCURESTI  prin care s-a solicitat constatarea nulitatii absolute a contractelor de ipoteca nr. 19.254/2007 si 40.479/2007, radierea inscrierii dreptului de ipoteca si a interdictiei de instrainare instituite in favoarea paratei din evidentele Oficiului de Cadastru si Publicitate imobiliara Constanta – Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Constanta.

In motivarea actiunii s-a aratat ca, prin sentinta comerciala nr. 6282/com/06.12.2007, ramasa irevocabila, s-a dispus admiterea actiunii formulata de reclamanta Cabinet Individual de Insolventa P.M. – in calitate de lichidator judiciar al debitorului S.C. R.S.S. S.R.L. in contradictoriu cu paratele S.C. R.S.S. S.R.L. si S.C. T.B. S.R.L., si anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat intre cele doua parate cu privire la terenul in suprafata de 5.000 mp si constructii amplasate pe acest teren situat in Constanta, str. C., judetul Constanta. Pe cale de consecinta, arata reclamanta, urmare anularii actului initial, se impune si anularea contractelor de ipoteca instituite in favoarea paratei M.B. BUCURESTI asupra acestui imobil, conform principiului de drept resolutio jure dantis, resolvitur jure accipientis. Mai arata reclamanta ca, pentru valabilitatea ipotecii, se impune ca cel care o constituie sa fie proprietarul imobilului, conditie neimplinita in cauza urmare anularii contractului de vanzare – cumparare.

Totodata, parata M.B. S.A. a formulat actiune oblica (indirecta sau subrogatorie ) prin care a solicitat introducerea in calitate de parata a S.C. T.B. S.R.L., obligarea acesteia la restituirea in patrimoniul debitoarei  S.C. T.B. S.R.L. a sumei reprezentand pretul platit pentru imobil si transformarea creantei ipotecare instituite in favoarea bancii in drept de gaj asupra sumei reprezentand pretul vanzarii. Se arata in motivarea actiunii oblice ca, prin hotararea judecatoreasca prin care s-a dispus anularea contractului de vanzare – cumparare, nu s-a prevazut si repunerea partilor in situatia anterioara, astfel incat se impune restituirea pretului vanzarii in patrimoniul vanzatoarei S.C. R.S.S. S.R.L. si implicit instituirea dreptului de gaj asupra acestei sume in favoarea M.B. S.A. urmare subrogatiei reale.

La data de 03.12.2009, reclamanta Cabinet Individual de Insolventa P.M. – in calitate de lichidator judiciar al debitorului S.C. R.S.S. S.R.L. a inteles sa largeasca cadrul procesual, prin solicitarea introducerii in cauza si a paratei S.C. T.B. S.R.L.

Prin sentinta civila nr.2121/COM/2010 Tribunalul Constanta – Sectia comerciala a respins ca  nefondata actiunea principala formulata de lichidatorul judiciar al S.C. R.S.S. S.R.L. dar si actiunea obliga formulata de parata M.B. S.A. Bucuresti in contradictoriu cu  reclamanta si parata S.C. T.B. S.R.L.

S-a retinut ca la momentul incheierii contractului de ipoteca autentificat sub nr. 151/28.06.2007,  debitoarea S.C. T.B. S.R.L. era proprietara imobilului situat in mun. Constanta, str. C., asupra caruia, in mod valabil, a fost instituit dreptul de ipoteca.
Ulterior, prin sentinta comerciala nr. 6282/com/06.12.2007 s-a dispus anularea contractului de vanzare – cumparare nr. 4620/19.09.2005, prin care S.C. R.S.S. S.R.L. a vandut catre S.C. T.B. S.R.L. respectivul imobil.

Potrivit principiului resoluto ioure dantis, resolvitur ius accipientis,  anularea actului juridic initial are drept urmare si desfiintarea actului juridic subsecvent. Insa, de la acest principiu, doctrina juridica a admis existenta exceptiilor in care, actul subsecvent este mentinut, desi aflat in stransa legatura cu actul juridic initial, anulat. Aceste exceptii au la baza principiul ocrotirii bunei – credinte a tertului din actul subsecvent.

Instanta a apreciat  ca parata M.B. S.A.  se situeaza in pozitia unui tert de buna – credinta, care nu cunostea si nu trebuia sa cunoasca faptul ca transferul initial de proprietate dintre vanzatoarea S.C. R.S.S. S.R.L. si cumparatoarea S.C. T.B. S.R.L.  urma sa fie anulat, la momentul incheierii contractelor de imprumut si de ipoteca, S.C. T.B. S.R.L. avand calitatea de proprietar a bunului asupra caruia s-a instituit dreptul de ipoteca.

A apreciat prima instanta ca se impune mentinerea contractului de ipoteca, dreptul de ipoteca urmarind bunul imobil si nu persoana proprietarului, bun care in prezent s-a reintors in proprietatea S.C. R.S.S. S.R.L. aflata in stare de insolventa.

Avand in vedere dezlegarea data actiunii principale, instanta a dispus respingerea actiunii oblice.

Impotriva acestei hotarari, in termen legal, a declarat recurs lichidatorul judiciar al debitoarei SC  R.S.S. SRL pentru motivele:

Cu privire la calitatea de subdobanditor de buna credinta, conferita de instanta de fond  intimatei M.B. solicita a se contata ca a fost in mod gresit si nelegal conferita, pentru  motivele:

La  data de 04.04.2007 intimata M.B. a incheiat cu SC T.B. SRL un Acord de imprumut, pentru suma de 2.000.000 RON.

SC T.B. SRL a garantat acest  imprumut cu un teren in suprafata de 5.000 mp, detinut de catre acesta in proprietate conform contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 4620/19.09.2005 (prin care debitoarea SC R.S.S. SRL a vandut SC T.B. SRL teren in suprafata de 5.000 mp. si constructii amplasate pe acest teren situat in Constanta, str. C., in incinta SC P. SA Constanta), la pretul de 10 RON (100.000 lei vechi).

Intimata M.B. a avut si are calitatea de  creditor  ipotecar, fiind instituita, in favoarea acesteia, dreptul de ipoteca asupra imobilului teren in suprafata de 5.000 mp si constructii amplasate pe acest teren situat in Constanta, str. C.

Desfiintarea  titlului  de proprietate apartinand  SC T.B. SRL, pe baza caruia a fost instituita ipoteca in favoarea M.B. atrage stingerea  ipotecii iar prima instanta  era obligata sa constate aceasta situatie juridica.

Pentru valabilitatea ipotecii este necesar ca cel care o constituie sa fie  proprietarul actual al bunului ipotecat, ori la verificarea documentatiei imprumutatului, creditoarea M.B. putea  sa observe faptul ca titlul de proprietate al terenului pe care a instituit ipoteca este susceptibil de anulare prin prisma faptului ca in ambele societati d-na B.E. figura actionar majoritar si administrator precum si pretul derizoriu cu care terenul a fost achizitionat.

Patrimoniul SC R.S.S. SRL nu s-a marit fara justa cauza, cum afirma parata, ci i-a revenit un bun care a fost in mod fraudulos transferat la SC T.B. SRL.

In acest context nu se poate mentine un drept de garantie in favoarea M.B. si nici nu se poate ca  instanta sa acorde, prin aceasta actiune „suma prin care a fost platit pretul imobilului in contractul de vanzare-cumparare cu nr. 4620/19.09.2005, prin care debitoarea SC R.S.S. SRL a instrainat catre SC T.B. SRL terenul in suprafata de 5000 mp si constructiile amplasate pe acest teren situat in Constanta, str. C., judetul Constanta …”, deoarece aceasta chestiune a fost deja transata in mod irevocabil prin sentinta nr. 6282/com/06.12.2007 unde instanta a anulat Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 4620/19.09.2005.

Mai mult decat atat,in  situatia de fata, parata M.B. are un drept de regres impotriva SC T.B. SRL, careia i-a acordat imprumutul, drept pe care si l-a folosit, deoarece s-a inscris la masa credala a SC T.B. SRL, cu suma mentionata in contractul de imprumut.

SC T.B. SRL a fost notificata de catre recurenta cu privire la neinscrierea acestei masuri, astfel ca a acceptat neinscrierea la masa credala.

Intimata M.B. SA a formulat intampinare solicitand respingerea recursului in principal ca nefondat iar in subsidiar sa se admita actiunea oblica si sa se restituie patrimoniului SC T.B. S.R.L. de catre  vanzatoarea falita a sumelor cu care s-au platit pretul imobilului; urmare a subrogatiei reale sa se dispuna individualizarea sumelor restituite si afectarea lor de o garantie reala mobiliara in favoarea Bancii.

Analizand criticile aduse Curtea va retine ca acestea sunt nefondate pentru considerentele:

M.B. (Romania) SA a incheiat la data de 04.04.2007 cu debitorul SC T.B. SRL acordul de imprumut FA 2807/04.04.2007 pentru o facilitate de credit in valoare de 2.000.000 lei, credit garantat  prin  ipoteca de rang intai si doi constituita in favoarea Bancii asupra imobilului in suprafata de 5.000 mp situat in Constanta, str. C., judetul Constanta, aflat in  proprietatea Imprumutatului SC T.B. SRL, in baza contractelor de ipoteca nr. 151/28.06.2007 si 1862/04.04.2007 intabulate in evidentele de Carte Funciara.

Titlul de proprietate pentru imobilul situat in Constanta, str. C., judetul Constanta, este reprezentat de contractul de vanzare-cumparare  autentificat sub nr. 4620/19.09.2005 de Notarul Public C.B., incheiat intre debitorul SC T.B. SRL (cumparator) si SC R.S.S. SRL (vanzator).

In exercitarea  atributiilor stabilite in sarcina sa de Legea nr. 85/2006, lichidatorul judiciar a formulat cerere privind anularea unor transferuri efectuate de debitoarea SC R.S.S. SRL, in cei trei ani anteriori deschiderii procedurii insolventei, catre parata din acea cauza, debitoarea Bancii, SC T.B. SRL; in cadrul dosarului  nr. 8521/118/2007, administratorul judiciar a solicitat si obtinut anularea  actelor considerate in mod „fraudulos” incheiate de debitoare in dauna creditorilor, printre care si contractul de vanzare-cumparare nr. 4620/19.09.2005 – reprezentand titlul de proprietate aferent garantiei reale – dreptul de ipoteca – instituit in  favoarea  Bancii.

Imprejurarea ca instanta a dispus anularea contractului de vanzare –cumparare, la solicitarea lichidatorului, nu conduce automat (in virtutea principiului anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului principal) si la anularea contractului de ipoteca, intrucat asa cum a retinut si prima instanta  de la aceasta regula exista si exceptii, scopul instituirii lor fiind tocmai  acela al ocrotirii bunei credinte a tertului din actul subsecvent.

In cauza, din probatoriile administrate nu a reiesit coniventa imprumutatorului cu cea a imprumutatului, la incheierea contractului de ipoteca, coniventa care sa aiba ca si scop fraudarea legii sau a altor creditori ai imprumutatului.

Nu se poate vorbi despre faptul ca la momentul incheierii contractului de ipoteca banca ar fi stiut despre susceptibilitatea de anulare a titlului imprumutatului asupra imobilului cu care intentiona sa garanteze imprumutul.

Aceasta pentru ca, imprumutand o suma de bani importanta, banca avea interes sa-si constituie garantii valabile asupra bunurilor debitoarei-imprumutate, fiind greu de crezut ca a acordat un credit pentru care a instituit doua ipoteci asupra unui bun despre care nu cunostea ca apartine  patrimoniului acesteia.

Nu se poate vorbi nici despre faptul ca banca ar fi trebuit sa stie despre „vocatia„ titlului debitoarei la a i se constata nulitatea/eventual anularea sa, din perspectiva existentei unei discrepante intre pretul inscris in contract si valoarea stabilita de catre expert, atata vreme cat aceasta a depus la momentul incheierii contractului de ipoteca diligentele impuse de lege privind cercetarea evidentelor de carte funciara, rezultatul acestor diligente permitandu-i finalizarea intocmirii garantiei imobiliare.

Criticile potrivit cu care situatia imobilului a fost transata irevocabil prin sentinta de anulare a actului fraudulos precum si cea potrivit cu care banca s-a indreptat impotriva SC T.B. nu pot fi primite intrucat pe de o parte prin respectiva sentinta nu s-a dispus asupra repunerii partilor in situatia anterioara, iar pe de alta parte nimic nu il poate impiedica pe un creditor sa fie diligent atunci cand e vorba de  asigurarea unor premise procedurale de natura a-i permite sa-si recupereze pierderile.

Fata de toate cele aratate, recursul formulat este nefondat hotararea primei instante fiind una temeinica si legala urmand a fi pastrata in considerarea disp. art. 312 Cod procedura civila.”

Citeste si …

Scrie un comentariu

* Nume:
* Email:
Website:
Mesajul tau:
 
Campurile notate cu * sunt obligatorii
 

Piata Avocaturii

PeliFilip a oferit consultanta cu privire la fuziunea companiilor ce detin doua centre comerciale din Bucuresti

cf-pf

Casa de avocatura PeliFilip a oferit consultanta juridica grupului Anchor in proiectul de fuziune a companiilor din cadrul acestuia, care detin si opereaza Bucuresti Mall si Plaza Mall. Procesul a fost gandit ca o fuziune prin absorbtie, in care intregul patrimoniu Plaza Mall a fost transferat catre...

( 0 http://pro-legal.ro/pelifilip-a-oferit-consultanta-cu-privire-la-fuziunea-companiilor-ce-detin-doua-centre-comerciale-din-bucuresti/ )Citeste articolul

Like pe facebook pentru a ne urmari live pe wall-ul tau